Соціальне житло не з'явиться, поки житлові субсидії не перетворяться на обігові кошти.
Щороку Україна інвестує мільярди в здешевлення іпотечних кредитів, проте фактично не створює значної кількості власного житлового фонду за ці кошти. Можливо, справа не лише в обсязі фінансування, а й у виборі невідповідної інституції та механізму. Варто звернути увагу на досвід французького CDC Habitat.
Ставлячи просте запитання після кількох років функціонування програми "єОселі", варто задуматися: що отримує держава після інвестицій у зниження вартості іпотеки?
Залишається кредитний портфель, фінансова обов'язковість та певний соціальний вплив. Проте, найважливіше -- житловий актив -- відсутнє.
Квартира переходить у власність позичальника. Державна допомога закінчилася, і наступній родині знову доведеться шукати фінансові можливості в рамках бюджету.
Це не свідчить про те, що іпотека не є необхідною. Вона дійсно потрібна. Однак іпотека та соціальне житло виконують різні функції. Саме в цьому аспекті Україні слід більш детально вивчити французький досвід.
Французький урок: гроші працюють через житлову інституцію
У Франції існує інституція, якій важко знайти прямий аналог в Україні, -- CDC Habitat. Це дочірня структура державної фінансової групи Caisse des Dépôts і водночас найбільший орендодавець країни: він одночасно будує, володіє та управляє житловим фондом. Станом на кінець 2025 року група управляла понад 573 тисячами житлових одиниць у Франції та на заморських територіях.
Це не просто ще один проект соціального житла. CDC Habitat співпрацює з різними сегментами ринку, включаючи соціальне, комерційне орендне, студентське житло та житло для літніх людей. Тому це не просто "черговий забудовник". Це інституційний оператор житлових активів, для якого будинок є не кінцевим продуктом для продажу, а довгостроковою інвестицією.
Українська модель: держава субсидує попит
В Україні Укрфінжитло виконує свою функцію, базуючись на альтернативній моделі: держава виділяє фінансування для Укрфінжитла, яке, в свою чергу, використовує ці кошти для надання кредитів банкам, що займаються іпотечним кредитуванням позичальників.
Статистичні дані говорять самі за себе. Згідно з інформацією, наданою оператором програми, банки-партнери "єОселі" надали 28 тисяч пільгових кредитів на загальну суму близько 50 мільярдів гривень. Варто зазначити, що майже половина всіх кредитів була видана мешканцям Києва та Київської області, а 53% позичальників складають сім'ї, що налічують одну або дві особи, тобто без дітей.
54% від усіх виданих кредитів було спрямовано на придбання житла на вторинному ринку. Це означає, що державна програма субсидованої іпотеки, на жаль, не акцентувалася на спорудженні нового житла, а використовувалася переважно для покупки існуючих об'єктів нерухомості.
Проблема не в тому, що ця система не працює. Проблема в іншому: вона працює передусім як механізм підтримки попиту, а не як механізм формування житлового фонду.
І тут виникає принципове питання державної політики: якщо держава витрачає 100 млрд грн, то що краще отримати в результаті?
Варіант перший: 100 мільярдів гривень на доступну іпотеку для покупки житла.
Альтернативний варіант: 100 мільярдів гривень на зведення доступного орендного житла, що включає десятки тисяч квартир, з метою формування публічного житлового фонду для довгострокової оренди. Цей фонд матиме потенціал для отримання орендних надходжень, які можна буде реінвестувати в нові житлові проекти.
У першому випадку гроші підтримують купівлю. У другому вони створюють капітал.
Війна надала цій різниці особливого значення.
В Україні є мільйони громадян, які стикаються з проблемою не стільки високих іпотечних ставок, скільки з тим, що вони або не в змозі, або не мають змоги купувати житло в даний момент.
Внутрішньо переміщені особи — це люди, які були змушені залишити свої домівки через руйнування. До цієї групи також відносяться сім'ї військових, ветерани, працівники ключових інфраструктурних сфер та молоді сім'ї, які не мають можливості зібрати необхідний початковий внесок. Крім того, це фахівці, що переїжджають в міста, де існує нагальна потреба в житлі для нових працівників.
Для багатьох з цих груп оптимальним варіантом може стати не іпотечне кредитування, а вигідна довгострокова оренда. Це не лише форма соціальної підтримки, а й важливий елемент відновлення інфраструктури нашої країни.
Чому Укрфінжитло могло б виконати роль такого оператора?
Укрфінжитло вже володіє тим, що було б необхідним для новоствореної інституції:
* державне джерело;
* великий фінансовий обсяг;
досвід використання інструментів для тривалого житлового забезпечення;
* взаємини з фінансовими установами;
* електронну інфраструктуру;
* досвід співпраці з інституційними та міжнародними партнерами.
В рамках власного стратегічного планування компанія вже обговорює можливості розширення співпраці з такими міжнародними фінансовими організаціями, як Світовий банк, Європейський банк реконструкції і розвитку, а також Європейський інвестиційний банк. Таким чином, головне питання полягає не в створенні нової державної структури, а в можливості модифікації мандату існуючої інституції.
Яким чином може змінитися "нове Укрфінжитло"?
Я б не рекомендував просто додавати ще одну програму до "єОселі". Необхідні зміни в функціонуванні. Сьогодні Укрфінжитло виступає як установа, що допомагає громадянам отримати доступніші іпотечні кредити. Проте, у перспективі це може стати національною інституцією, що займається житловим фінансуванням і управлінням житловими активами, перетворюючи довгострокові інвестиції на стійкий житловий фонд. Це зовсім інша організація, діяльність якої могла б охоплювати щонайменше три ключові напрямки.
Перший аспект — іпотечне фінансування. Цей напрямок не варто ліквідовувати. Навпаки, УФЖ має можливість розвивати рефінансування іпотечних кредитів, сек'юритизацію, облігації з покриттям та інші інструменти, пов'язані з іпотечним ринком. Проте субсидії на відсоткові ставки повинні бути чітко відокремлені від фінансової діяльності самої організації. Це питання бюджетної політики, а не банківської справи.
Другий -- інвестиції в орендне житло: соціальне, доступне, житло для ВПО, ветеранів і військовослужбовців, працівників критичної інфраструктури, студентське та інше спеціалізоване. Але принципово це не просто фінансувати забудовника, а фінансувати конкретний житловий проєкт з окремим ескроу рахунком та окремим обліком, контрольованим фінансуванням з моніторингом будівництва, з прозорим розподілом ризиків.
Третій аспект – це управління житловими активами. Саме ця складова є найбільшою прогалиною в українській системі. Після зведення або покупки, житло не повинно виходити з фокусу державної політики. Воно повинно залишатися частиною загального житлового фонду. Можливо, його можна передати муніципальному управлінню, але лише за умови дотримання чітко визначених обмежень:
* Житловий актив не підлягає продажу, заставі чи використанню для виконання сторонніх зобов'язань — житло повинно залишатися соціальною або доступною орендною одиницею.
Орендні доходи слід спрямовувати відповідно до чітко визначеного фінансового плану, розглядаючи їх не просто як звичайний прибуток, а як ресурс для підтримки та реінвестування.
Однак, така зміна власника не повинна призводити до втрати державного контролю над соціальною функцією житлового об'єкта.
Не варто наслідувати CDC Habitat.
Україна не повинна слідувати французькій моделі в буквальному сенсі. CDC Habitat функціонує в умовах зовсім інших правових, фінансових та муніципальних рамок. Проте з досвіду Франції можна запозичити ключовий принцип: житлова політика має спиратися на інституцію, яка здатна не лише фінансувати житло, але й здійснювати акумуляцію та управління житловими активами.
Це суттєва різниця від моделі, в якій держава безперервно інвестує кошти в споживчий попит, але не створює власний житловий фонд.
Найголовніше — забезпечити обіг грошей.
Уявімо ситуацію, коли держава інвестує кошти в програму доступного орендного житла. Зводиться новий житловий комплекс, у якому квартири здаються в оренду. Орендна плата забезпечує покриття витрат на утримання, ремонт, страхування та часткове обслуговування боргу. З часом частина капіталу повертається в фінансову систему і стає доступною для зведення наступного будинку. І так далі, крок за кроком, з'являються нові об'єкти житлової інфраструктури.
Таким чином, створюється обертовий житловий фонд. Це не одноразова допомога, а система фінансування, що поступово розширює житловий запас. Саме цього Україні сьогодні дуже не вистачає.
Чи свідчить це про завершення "єОселі"?
Ні. Але означає кінець монополії однієї логіки. Україні потрібні і іпотека, і орендне житло.
Для осіб, які мають можливість і бажання придбати нерухомість, важливо мати ефективно функціонуючий іпотечний ринок. Ті, хто потребує доступного житла, але не готовий або не може його купити в даний момент, потребують розвиненого сегменту оренди з доступними умовами. Державі та громадам необхідно забезпечити житловий фонд, який залишиться доступним і після закінчення чергових програм фінансування. Для реалізації цих цілей потрібні різноманітні фінансові інструменти.
Можливо, ми сформулювали запитання не зовсім коректно?
Обговорення Укрфінжитла здебільшого зосереджується на одному важливому аспекті: яку ще суму необхідно виділити на програму "єОселя"?
Я поставив би інше: який житловий капітал Україна хоче мати через 10-20 років завдяки сьогоднішнім державним і міжнародним грошам?
Це вже питання не програми. Це питання інституційного дизайну.
Україна має можливість продовжувати інвестувати мільярди в зниження вартості іпотеки. Проте вона також може зосередитися на перетворенні довгострокових фінансових ресурсів Європейського інвестиційного банку, Європейського Союзу, Світового банку та державного бюджету на стабільний житловий актив для країни.
Можливо, саме в цьому місці має розпочатися нова місія Укрфінжитла. Це не просто "банк єОселі" чи ще один механізм розподілу бюджетних субсидій, а українська інституція, що займається фінансуванням житла та управлінням житловими активами. Вона може стати справжнім містком між сферами розвитку, муніципальними структурами, будівельною галуззю та громадянами, які потребують житлових умов.
Отже, основним критерієм її ефективності стане не просто кількість оформлених іпотек, а те, скільки нових якісних та доступних квартир Україна змогла залучити до довгострокового житлового фонду завдяки кожній гривні з публічних коштів...
