Радянський Житловий кодекс відійшов у минуле: які зміни чекають на квартирні черги?

Верховна Рада прийняла в другому читанні законопроєкт "Про основні засади житлової політики" (№12377), який ліквідує діючий в Україні Житловий Кодекс, ухвалений у 1983 році, і вносить зміни до застарілих радянських норм, що регулюють житлову сферу.

Цей закон є вимогою часу й рішенням проблеми, яку підсвітило повномасштабне вторгнення - багаторічних квартирних черг, у яких десятиліттями стоять громадяни, що потребують поліпшення житлових умов, а також частиною зобов'язань України за програмою Ukraine Facility. Це програма фінансової підтримки нашої країни від Європейського Союзу, за умовами якої протягом 2024-2027 років має бути спрямовано 50 млрд євро на фінансування держбюджету та стимулювання інвестицій.У 2025 році Україна отримала фінансування в межах цієї програми на загальну суму 10,7 млрд євро, що стало можливим завдяки системному виконанню заходів, передбачених планом.

Прийняття цього законодавчого акту означає фактичний старт нової житлової політики в Україні. Ми відмовляємося від застарілих методів і створюємо систему, в якій основою є людина, її потреби та реальні можливості доступу до житла. Це також є вагомим сигналом для громад і міжнародних партнерів про те, що в Україні існують чіткі, прогнозовані правила, а також готовність нарощувати інвестиції в житлову сферу, - підкреслив віце-прем'єр-міністр з відновлення України, міністр розвитку громад та територій Олексій Кулеба.

Згідно з ухваленим рішенням, безкоштовне житло від держави буде надано чотирьом категоріям громадян: військовим, рятувальникам, правоохоронцям та сиротам. Інші особи, які тривалий час очікують на квартиру, матимуть можливість скористатися двома новими варіантами житла - доступним та соціальним.

Що стосується доступного житла, то це квартири, які українці, котрі стоять у черзі на поліпшення житлових умов, зможуть придбати на пільгових умовах - за рахунок низки механізмів, які будуть запроваджені. Це кілька пільгових іпотек, оновлений механізм житлово-будівельних кооперативів, лізинг тощо. А соціальне житло - це квартири, якими можна буде користуватися тимчасово на умовах так званої соціальної оренди.

Також ухвалений закон змінює правила щодо службового житла - тепер воно надаватиметься лише тимчасово, його не можна буде приватизувати, а проживати можна буде тільки на час виконання службових обов'язків за пільгову орендну плату, і після припинення трудових відносин його потрібно буде звільнити. Виняток - якщо людина отримала інвалідність під час виконання службових обов'язків.

Запроваджується ще один інструмент - оренда з правом викупу. Це таке житло, яке після 10 років оренди можна буде отримати у власність, але цим правом можна буде скористатися лише один раз. Платежі, які сплачував орендар за цей період, йтимуть у спеціальний револьверний фонд, за кошти якого будуватимуть нове соціальне житло. У цей же фонд піде і плата за соціальну оренду, яка для кожної сім'ї буде вираховуватися окремо, оскільки має складати не більше 30% доходу родини.

"Оренда з правом викупу - один з найпопулярніших інструментів у ЄС. Подібні механізми існують у різних країнах світу. Наприклад, в США така угода відома як "lease with option to purchase" або "rent-to-own". У Великій Британії це називається "rent-to-buy" або "lease option". На запровадженні цього інструменту наполягали міжнародні партнери", - пояснила народний депутат, голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

Згідно з новим законодавством, власниками соціального житла, яке буде надане в оренду, стануть місцеві громади. У планах - створення двох типів операторів: оператор соціального житла (муніципальна неприбуткова організація, що підтримує вразливі категорії населення) та оператор доступного житла (комерційна структура, що пропонує оренду з можливістю викупу чи продажу). Щоб зробити житло справді доступним, законодавство пропонує різноманітні інструменти для зниження його вартості: громади зможуть безкоштовно надавати земельні ділянки під будівництво, забезпечувати дешеві кредити або місцеві гарантії для залучення фінансування.

Згідно з словами Шуляк, основою нової житлової політики стане цифровізація, яка виключить можливість корупційних зловживань. Для реалізації цього плану буде розроблено єдину інформаційно-аналітичну систему в галузі житлового забезпечення. Ця система, по-перше, оцифрує всі черги на житло, а по-друге, функціонуватиме як централізований цифровий хаб, який об'єднає всі дані в одному місці та автоматично взаємодіятиме з іншими державними реєстрами.

Ця система буде акумулювати та аналізувати дані в трьох основних напрямках:

- особи - точний реєстр всіх, хто потребує житла та має право на допомогу;

- житлові приміщення - всебічна інформація про доступний житловий фонд (локації, технічні характеристики, ціни тощо);

- альтернативи - список всіх наявних програм (державних, регіональних, кредитних), житлових кооперативів, фінансових організацій та операторів соціального житла.

"Ніякого "ручного управління" або втраченої документації. Ви зможете самостійно знайти житло, яке надається з підтримкою держави чи вашої місцевої громади. Система забезпечує фіксацію та захист вашої черги або права на пільги," - підкреслила депутат.

Ключовим моментом є те, що прийнятий закон має рамковий характер. Для того аби нова житлова політика почала діяти, необхідно буде затвердити ряд додаткових законодавчих актів, а також внести корективи до вже існуючих норм, зокрема в Податковий кодекс, а також ухвалити кілька нових нормативно-правових документів.

Йдеться про законопроєкти стосовно фонду житла соціального призначення, а також управління цим фондом. Зараз їх уже створено і найближчим часом - зареєструють. Перший з них - законопроєкт про фонд соціального житла, який також є умовою Ukraine Facility.

"Це не остаточний етап, але основи вже закладено. Наступний крок — реалізація, прийняття підзаконних актів та втілення в життя на рівні кожної громади. Необхідно рухатися вперед, відмовившись від застарілих норм законодавства. Тепер ми маємо базу, яка відкриває можливості для побудови нового майбутнього", — підкреслила Шуляк.

Закон набуде чинності після його підписання головою Верховної Ради та президентом і офіційного оприлюднення.