Новозеландські "бабусині будинки" не зможуть подолати проблему житлової кризи.
Уряд Нової Зеландії планує дозволити зведення нових житлових одиниць без необхідності отримання спеціальних дозволів, проте фахівці висловлюють сумніви щодо результативності цього кроку.
Уряд Нової Зеландії планує ввести нові правила, що дозволять зводити "супер-розмірні бабусині будинки" без необхідності отримання спеціальних дозволів. Ця ініціатива є складовою частиною реформ в сфері управління ресурсами і може призвести до появи 13 тисяч нових житлових одиниць протягом наступних десяти років, забезпечуючи більше можливостей для сімей у виборі житла.
Хоча це рішення є значним кроком у напрямку зменшення регуляторних перешкод, масштаби житлової кризи ставлять під сумнів, чи можуть поступові зміни дійсно призвести до суттєвих результатів. Статистика надає важливу інформацію для оцінки реального впливу цієї ініціативи.
З огляду на поточні темпи отримання дозволів на будівництво, які становлять від 40 до 50 тисяч нових житлових одиниць щорічно, прогнозоване збільшення житлового фонду через нові будинки площею 70 квадратних метрів складає лише 2,6%. У Окленді, де житлова проблема є найгострішою, щорічно можливо звести близько 300 додаткових квартир. Це може бути корисно для окремих осіб, проте для країни, вже страждаючої від житлової кризи, такого збільшення недостатньо.
Будівництво базового бабусиного будинку площею 70 квадратних метрів коштуватиме від 200 до 300 тисяч новозеландських доларів. Додавши роботи на ділянці, підключення комунальних послуг та обов'язковий нагляд ліцензованого будівельного практика, загальна вартість проекту буде ближче до верхньої межі цього діапазону.
При поточних процентних ставках фінансування 250 тисяч доларів вимагає приблизно 480 доларів щотижневих платежів за кредитом. Хоча орендна плата від 500 до 600 доларів на тиждень досяжна на міських ринках, ці тонкі маржі передбачають оптимальні умови.
Для власників нерухомості, які мають достатній капітал, це є привабливою можливістю для інвестування. Проте для тих, хто потребує доступного житла — таких як молоді сім’ї, працівники ключових професій та нові іммігранти — ці переваги часто залишаються лише на рівні теорії. Ця ситуація підкреслює постійні труднощі в сфері житлових рішень: політичні ініціативи, що спрямовані на підвищення доступності, зазвичай виявляються корисними переважно для тих, хто має фінансові ресурси для їх реалізації.
Кожен будинок, який належить бабусі, потребує повноцінної житлової інфраструктури, зокрема підключення до води, каналізації та системи для збору дощової води. Внески на розвиток — це збори, які місцеві ради стягують з власників нових будівель, щоб фінансувати необхідні інфраструктурні проєкти. Проте Нова Зеландія вже переживає серйозний дефіцит водної інфраструктури, оцінюваний в межах від 120 до 185 мільярдів доларів у найближчі 30 років, що необхідно для ремонту наявних систем.
Проблема особливо відчутна у передмістях, де ці системи, ймовірно, будуть найбільш затребувані. Райони Крайстчерча, обладнані вакуумними каналізаціями, вже функціонують на межі своїх можливостей. У комбінаційних каналізаційних зонах Окленда існує загроза переповнення під час сильних опадів. У Веллінгтоні застарілі труби не справляються з актуальним навантаженням.
Впровадження тисяч розосереджених заповнювальних одиниць у вже напружені мережі ставить перед інженерами серйозні виклики, які не можна вирішити лише за рахунок фінансування. Транспортна інфраструктура також стикається з подібною проблемою. З огляду на скасування мінімальних стандартів паркування по всій країні, нові житлові комплекси для літніх людей, ймовірно, призведуть до зростання попиту на вуличне паркування та збільшення місцевого трафіку.
Хоча певна частина жителів бабусиних будинків може використовувати громадський транспорт або пересуватися активними способами, статистика володіння автомобілями в Новій Зеландії — 837 автомобілів на тисячу осіб — вказує на те, що більшість населення матиме власні транспортні засоби.
Міжнародний досвід надає цінні уроки. Законодавство Каліфорнії щодо додаткових житлових одиниць, прийняте у 2017 році, є найбільш близьким аналогом. Після скасування деяких регуляторних обмежень Каліфорнія зафіксувала зростання кількості виданих дозволів — з 1000 у 2016 році до 13 000 у 2019 році. Проте витрати на будівництво та проблеми з інфраструктурою призвели до того, що фактичне завершення проектів склало лише приблизно 60 відсотків схвалених одиниць.
Міста Австралії демонструють схожі тенденції. Попри існуючі дозвільні норми в багатьох регіонах, лише 13-23% придатних для цього об'єктів дійсно отримали статус вторинного житла. Високі витрати на будівництво та недостатня інфраструктура виявилися більш стримуючими факторами, ніж самі регуляторні вимоги.
Ближче до дому, досвід Окленда з незначними житлами під Унітарним планом свідчить про обережний оптимізм. З 2016 року місто в середньому отримувало 300-400 дозволів на вторинні житла щорічно там, де це дозволено. Кількість фактично побудованих одиниць невідома.
Дозвіл на одноповерхові окремі одиниці площею 70 квадратних метрів без дозволу на будівництво може скромно збільшити це число. Але вони навряд чи драматично прискорять виробництво, враховуючи постійні обмеження витрат та потужностей.
Переваги, які надає ця політика, в основному стосуються вже існуючих власників нерухомості. Вони отримують нові можливості для розвитку без необхідності проходження через конкурентні торги чи громадські обговорення. Хоча це може бути виправдано загальними вигодами для житлової сфери, важливо зазначити, що це є своєрідною формою перерозподілу багатства.
Бабусині будинки зазвичай додають приблизно їх будівельну вартість до вартості нерухомості, забезпечуючи приріст капіталу поряд з потенціалом доходу від оренди. Для орендарів переваги залежать від того, скільки одиниць фактично матеріалізується і за якою ціною. Вторинні одиниці часто здаються в оренду на 20-30 відсотків нижче порівнянних окремих будинків через їх розмір та розташування на задньому дворі.
Це може значно розширити варіанти для одиноких людей та пар. Але сім'ї, які потребують більшого житла, побачать обмежені переваги. Обмеження дизайну політики також говорять нам про те, який тип міської щільності є прийнятним. Обмеження висоти одного поверху, двометрові відступи від меж та вимоги до окремого стояння по суті вимагають найменш ефективної форми інтенсифікації.
Одиниці могли б ділити стіни та послуги, і двоповерхові конструкції, які використовують менше землі, могли б бути дозволені. Натомість виняток для бабусиних будинків віддає перевагу одній конфігурації, яка зберігає передмістську естетику, забезпечуючи мінімальне додаткове житло.
Виняток для будинків бабусь є яскравим прикладом того, як Нова Зеландія підходить до вирішення житлових проблем, визнаючи кризу і впроваджуючи прості рішення. Попри серйозні недоліки в забезпеченні житлом, розвиток середньої щільності, який активно реалізується в інших країнах, залишається значною мірою невикористаним потенціалом. За прогнозами, близько 180 тисяч сімей могли б знайти житло завдяки комплексному ущільненню.
Безсумнівно, існують реальні переваги, які заслуговують на увагу. Винятки допомагають зменшити бюрократичні перешкоди, відкривають можливості для додаткового житла та пропонують нові варіанти для власників нерухомості. Питання полягає не лише в тому, чи варто впроваджувати нову політику, а в готовності уряду вжити суттєві заходи, необхідні для вирішення житлової кризи.
