Метро, укриття та автономність. Які фактори сьогодні впливають на рішення споживачів на первинному ринку житла в столиці?

Перестановка акцентів унаслідок масштабного збройного конфлікту кардинально змінила ландшафт первинного ринку нерухомості в столиці.

Війна змінила критерії вибору квартир, тому покупці більше не орієнтуються на престижність району чи близькість до центру. Головними факторами стали транспортна доступність, автономність будинку, наявність укриттів та розвинена інфраструктура. Аналітики компанії "Інтергал-Буд" дослідили старти продажів нових житлових комплексів та тенденції розвитку районів Києва за останні роки. Якщо раніше будівельна активність концентрувалася у центрі та на правому березі, то тепер нові проєкти стартують у локаціях із сучасною забудовою та зручним транспортом.

Лідери серед районів столиці

У 2025 році Дарницький район очолив рейтинг за кількістю нових житлових комплексів, що вийшли на продаж, досягнувши показника 27%. На другій позиції розташувався Голосіївський район із 19%, за ним слідують Оболонський з 13%, Шевченківський з 11% та Святошинський з 9%. Решта районів в сумі склали близько 20% від загальної кількості нових стартів. Ця структура ринку свідчить про перенесення уваги забудовників з центральних районів на території з високим потенціалом для комплексного розвитку.

Сучасні покупці житла все частіше орієнтуються на практичність і комфорт у повсякденному житті, а не на традиційні фактори, такі як порівняння правого та лівого берегів або відстань до центру міста. Аналіз, проведений компанією "Інтергал-Буд", свідчить про те, що при виборі квартири людина звертає увагу на ціну, близькість до станцій метро та наявність укриттів. Серед інших важливих аспектів клієнти також враховують автономні електропостачальні системи, можливість швидкого добирання до роботи під час повітряних тривог, а також наявність навчальних закладів, дитячих садочків, супермаркетів і медичних установ.

Зосередження житлових об'єктів поруч із метро.

Найбільше нових житлових об'єктів поруч зі станціями метро зафіксовано у східних та південно-східних частинах столиці. Лідером за цим критерієм є Дарницький район, де в межах 15 хвилин пішки від станцій розташовано близько 70-74 тисяч квартир. На другому місці знаходиться Голосіївський район з 53-57 тисячами квартир, а третє місце займає Оболонський район, в якому налічується 40-42 тисячі квартир. Також варто відзначити, що значна кількість житла біля метро спостерігається у Шевченківському (45-48 тисяч квартир) та Святошинському (33-35 тисяч квартир) районах.

Ці локації концентрують найбільший обсяг нової пропозиції та залишаються найпривабливішими для покупців, оскільки поєднують сучасний житловий фонд, метро та розвинену міську інфраструктуру.

Основною зміною останніх років стало зміцнення позицій Лівого берега. Дарницький район, який забезпечує приблизно чверть усіх продажів нових житлових проектів і черг у Києві, вирізняється високою будівельною активністю, значною кількістю квартир поблизу станцій метро і сучасним житловим фондом. У парі з Дніпровським районом він формує найбільший кластер нової житлової забудови в столиці, що фактично зрівнює конкурентні можливості Лівого та Правого берегів.

Серед основних переваг лівобережних районів можна виділити більш вигідні ціни на житло, значну кількість нових пропозицій, добре розвинену соціальну та бізнес-інфраструктуру, високу щільність квартир поблизу станцій метро, а також різноманітні варіанти придбання нерухомості за державними програмами.

Цінова політика та нові правила ринку

Печерськ залишається найдорожчим районом столиці, з вартістю квадратного метра близько $2,6 тис. Однак, більшість новобудов зосереджені в середньому ціновому сегменті. Наприклад, у Голосіївському районі ціна за квадрат складає приблизно $1,3 тис., у Оболонському – близько $1,2 тис., а в Дарницькому – приблизно $1 тис. Таким чином, Печерськ, хоча і залишається найдорожчим, вже не є основним осередком будівництва, а його ціни майже в 2,5 рази перевищують показники Дарниці.

Проте, за словами Дмитра Ізмайлова, керівника відділу аналітики компанії "Інтергал-Буд", саме Дарниця наразі має найбільшу частку нових проектів на первинному ринку.

Головними перевагами під час вибору житла стали баланс ціни, транспортної доступності та якості життя. Ринок житла перетворився на мікрорайонний, де між собою конкурують окремі локації з найкращим поєднанням безпеки та інфраструктури.

Потенціал післявоєнного зростання

Якщо сучасні тенденції продовжать існувати після закінчення війни, найбільш перспективними для зростання вартості нерухомості стануть райони з новими житловими комплексами, розвиненою транспортною мережею, парками та можливостями для подальшого розвитку.

Експерт компанії "Інтергал-Буд" впевнений, що в столиці виникає нова житлова карта, оскільки покупці тепер надають перевагу конкретним мікрорайонам, а не порівнянню берегів чи центральних районів зі спальних масивів. Він підкреслює, що лідерами ринку стають райони, які мають зручний доступ до метро, автономність, укриття та розвинену інфраструктуру, що стане визначальним фактором для подальшого розвитку первинного ринку нерухомості.