Назарій Бербека: Еволюція ринку нерухомості: сучасні тренди та виклики, з якими ми стикаємося сьогодні.
Ринок нерухомості витримав трирічну кризу війни і поступово демонструє ознаки відновлення та зростання. На сьогоднішній день попит коливається в межах 20-40% (в Львові - 40-50%) від допандемічного рівня, при цьому він залежить від відстані до лінії фронту та частково від державних ініціатив.
Ринок нерухомості - це, перш за все, про партнерство і довіру між девелопером та покупцем. Спостерігаю, що за виключенням окремих проєктів, зобов'язання на ринку нерухомості Львова девелопери все ж виконують. Звісно, ситуація на фронті має певний вплив, але забудовники продовжують будувати, а покупці - отримувати свої квартири. Зокрема, у Львові вже є проєкти, які були розпочаті під час повномасштабного вторгнення та здані в експлуатацію. Це гарний сигнал для ринку, коли люди у час війни свідомо інвестують кошти, а девелопери реалізовують проєкти. Дуже тішить, що кількість нових об'єктів зростає.
Упродовж 2024 року на ринку нерухомості стабільно підвищувалася вартість у доларах. Львів має одну із найвищих середніх цін в Україні. На це вплинула низка факторів:
Тренд підвищення вартості нерухомості продовжиться протягом 2025 року, що стане одним із основних викликів для сектору нерухомості.
Цінові тренди на нерухомість у період з 2021 по лютий 2025 року. Джерело: ЛУН.
Недостатня кількість професійно підготовлених спеціалістів.
Один із головних викликів останніх років - нестача кваліфікованих кадрів. Війна ще більше загострила цю проблему, і зараз розглядаються варіанти її вирішення, зокрема шляхом залучення кадрів з інших країн. Про це багато говорять, у Львові такої практики поки що немає, хоча є поодинокі випадки в інших містах. Наразі тенденції до масового залучення іноземних кадрів не спостерігається, але якщо вона все ж розвинеться - це стане серйозним викликом для ринку.
Державна містобудівна політика
Візьмемо для прикладу Львів. У цьому місті був затверджений історико-архітектурний опорний план, який, на жаль, був ухвалений без належної участі інвестиційного сектора. Документ не враховував багато запланованих об'єктів, що призвело до значних проблем. Через недостатню комунікацію реалізація багатьох інвестиційних проектів була зупинена, оскільки план накладав певні обмеження. Це стосувалося як житлової, так і комерційної нерухомості.
Сьогодні не до кінця зрозуміло, як можна вносити зміни до цього документа і чи це взагалі можливо. Тому зараз триває пошук шляхів для його коригування. Крім того, набув чинності новий закон, який зобов'язує міста розробити плани просторового розвитку. Водночас кількість міст, які вже мають такі документи, залишається низькою. Це питання є відкритим і впливатиме як на кількість нових об'єктів, так і на їхню ціну.
Настрої покупців
Спостерігаю, що наразі існує певний баланс між попитом і пропозицією, що сприяє постійному укладанню угод. Водночас зростає кількість осіб, які вивчають можливості інвестування в проєкти, що перебувають на завершальному етапі будівництва і скоро будуть готові до експлуатації. Проте більшість угод укладається на стадії нульового циклу. У зв'язку з відсутністю іпотеки, програми розтермінування від девелоперів залишаються одним із найважливіших інструментів для покупців. Варто зазначити, що останнім часом кількість покупців серед військовослужбовців зросла на 15%.
Для інвесторів залишаються актуальними такі фактори, як доступність інфраструктури, наявність укриття або підземного паркування, а також системи автономного опалення тощо.
Безпека формує наше майбутнє.
Згідно з оновленими державними будівельними нормами (ДБН), кожна нова будівля зобов'язана мати безпечне та надійне бомбосховище, що відповідає встановленим вимогам щодо захисту. Такі укриття повинні бути оснащені ефективними шляхами евакуації, системами вентиляції, санвузлами та іншими необхідними елементами. Вони функціонують значно краще, ніж підвали в старих спорудах. Наявність таких укриттів стає новим стандартом, і ця тенденція продовжить розвиватися в майбутніх проєктах навіть після закінчення війни.
Привабливість для іноземного інвестора
На сьогоднішній день Україна не викликає значного інтересу серед приватних і корпоративних інвесторів. Єдиними іноземними інвесторами, які продовжують вкладати кошти, є європейські інституції.
Зокрема, у Львові є позитивний приклад інвестицій у нерухомість - муніципальне житло на вул. Миколайчука для людей, які проходять лікування в Національному реабілітаційному центрі UNBROKEN. Проєкт реалізований за кошти Європейської комісії та частково Львівської міської ради. Це унікальна ініціатива, адже наразі подібних проєктів в Україні немає. До речі, перша черга житла була збудована всього за 12 місяців, що є вкрай коротким терміном для будівельних робіт. Девелоперські компанії ефективно організували процеси, що дало змогу досягнути високої якості будівництва за короткі терміни. Цей об'єкт є прикладом для ринку і показує, як має виглядати подібне житло та як швидко можна збудувати справді якісні та інклюзивні квартири.
Приємно усвідомлювати, що проєкт активно прогресує, реалізуються нові етапи, і ми спостерігаємо позитивний результат. Сподіваюся, що в найближчому майбутньому кількість таких ініціатив зросте, а аналогічні проєкти з'являться й у інших містах.
