"Безліч неформальних угод" – уряд прийняв рішення легалізувати ринок оренди.

Власникам житла, які здають свої приміщення в оренду, доцільно знизити податкову ставку з 23% до 7%. Проте, не варто повністю звільняти їх від сплати податку до завершення воєнного стану. Крім того, досягнення ефективної детінізації ринку оренди житла неможливе лише за рахунок фіскальних заходів.

Цю думку підкреслює Олена Шуляк, голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

Згідно з інформацією, наданою NV Бізнес прес-службою Шуляк, більшість українського ринку оренди житла функціонує в тіньовій економіці. Експерти оцінюють, що щорічно укладається близько 1,5 мільйона угод, з яких приблизно 1,35 мільйона є неофіційними. Основною причиною цього є надто високі податкові ставки, які змушені сплачувати власники квартир, що здають їх легально.

Офіційна "видима" частина ринку виглядає досить незначною: за даними Державної податкової служби, близько 900 осіб задекларували доходи від оренди майна, а загальна сума податків, які потрібно сплатити за цими деклараціями, перевищила 16 мільйонів гривень," -- зазначила Шуляк.

Вона підкреслила, що без детінізації ринку оренди житла Україні буде неможливо провести ефективну реформу житлової політики, тому наразі пропрацьвується низка варіантів, які могли б призвести до детінізації комплексно. Однак, тим не менш, найголовніша перешкода, яку потрібно усунути на законодавчому рівні -- зменшити ставку оподаткування, оскільки діюча зависа.

"Сьогодні власники житла зобов'язані сплачувати 23% податків – зокрема, 18% ПДФО та 5% воєнного збору. Саме це є основною причиною, чому вони не прагнуть вести бізнес "в білу". Тому стає очевидним, що необхідні зміни в Податковому кодексі, зокрема в частині оподаткування орендного житла. Міністерство розвитку громад та територій вже активно працює над цими питаннями. Більш того, створено відповідну робочу групу за участю Державної податкової служби та Міністерства фінансів України. Однак я сумніваюся, що нещодавно зареєстрований законопроєкт №15031 зможе вирішити цю проблему," – підкреслила Шуляк.

Народна депутатка зазначила, що представлений законопроєкт передбачає зниження податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) з 18% до 5% для прибутків, отриманих від оренди житла. Крім того, він пропонує фактично "податкову амністію" для легалізації: з 1 квітня 2026 року до 31 грудня року, коли буде закінчено воєнний стан, такі доходи не будуть підлягати оподаткуванню.

"Тобто, це по суті звільнення від ПДФО і військового збору на цей період. Але я не впевнена, що така норма буде підтримана у сесійній залі, оскільки надавати пільгу по несплаті не дуже правильно. Весь бізнес український сплачує податок, зокрема ФОПи. І немає такого, що просто так хтось нічого не платить. Думаю, що і наші міжнародні партнери, зокрема, МВФ, думаю, негативно поставиться до таких ініціатив. Але дуже добре, що вже дійшли до розуміння, що 23% це багато", -- зауважила Шуляк.

Вона вважає, що для оренди податкова ставка повинна становити 7%, і це має своє обґрунтування. Наприклад, фізичні особи-підприємці (ФОПи) сплачують 5% податку, плюс військовий збір та витрати на касове обслуговування. Таким чином, всі учасники ринку перебувають у рівних умовах: як ФОПи, так і фізичні особи, а також підприємства, які діють у статусі ФОП, здаючи майно в оренду.

Водночас, нардепка підкреслила, що реальна детінізація неможлива суто фіскальними методами. Регулювання в цій сфері має бути системним, прозорим і вигідним для всіх сторін -- і для держави, і для орендодавців, і для самих орендарів, однак: вирішення цієї проблеми -- не лише в змінах до Податкового кодексу.

"Колись пропонували ставки на рівні 5% та навіть можливість сплачувати єдиний податок без реєстрації як ФОП. Проте, як свідчить практика, фіскальні заходи без супутніх програм не приносять результатів. У 2005 році орендодавцям дозволили сплачувати єдиний податок у розмірі близько 100 грн, і багато з них справді легалізували свою діяльність. Але після проведення податкової реформи ці умови змінилися, і ринок знову став "сірим". Тому навіть ставка у 5% чи 1% не може гарантувати масову легалізацію. Необхідна комплексна політика", – підкреслила Олена Шуляк.

Одним з найефективніших підходів, який використовують у ЄС, пояснила вона є будівництво соціального житла коштом міста або громади. Таке житло залишається у власності громади, а здавати його можна за нижчими цінами. І саме цю модель будуть реалізовувати в межах нового житлового законодавства. Це матиме безпосередній вплив на ринок оренди, оскільки приватні орендодавці змушені будуть переглянути ціни.

"По-друге, соціальна оренда буде оформлюватися офіційно, прозоро, з договорами -- тобто в "білу". Це створить конкуренцію на ринку, і приватні гравці теж активніше переходять до легальних форматів. Більше того -- громади можуть залучати житло у приватних власників для соціальної оренди, надаючи натомість податкові преференції. Усе це дозволить по-справжньому запустити процес детінізації ринку оренди", -- резюмувала Шуляк.

Раніше повідомлялося, що за даними DIM.RIA, у січні 2026 року Київ лідирував за середніми цінами за оренду однокімнатної квартири, а найдешевше орендне житло -- у Харківській області.