Лондон - Жуляни. Хроніка одного нелегального зведення в Києві.
Забудовник збудував багатоповерховий будинок на земельній ділянці, призначеній для садибної забудови, оформив його як приватний житловий будинок і зараз продає квартири. Як сталося таке порушення, і чи є можливість знесення цієї надбудови?
Київський район Жуляни, що раніше був селом, сьогодні більше нагадує компактний житловий масив, де переважають приватні одноповерхові будинки. Проте, його близькість до кільцевої дороги та нових станцій метро сприяла розвитку багатоповерхової забудови.
Будівництво житлових комплексів на ділянках, призначених для індивідуального житлового будівництва, має умовно легальний статус, оскільки залежить від уміння забудовника знаходити юридичні лазівки. Внаслідок цього, серед одноповерхових приватних будинків часто з'являються багатоповерхові споруди.
Яскравим прикладом такого роду будівництва можна вважати житловий комплекс "Лондон парк", що розташований на вулиці Дмитра Луценка. Він був зведений на чотирьох ділянках, площа яких не перевищує десяти соток кожна. Хоча замовник спочатку отримав дозвіл на будівництво чотириповерхової садиби, в результаті з'явився семиповерховий комплекс, що містить 140 квартир, які наразі доступні для купівлі.
Чому сусіди виступають проти самовільного будівництва, і як рішення Верховного Суду може слугувати прецедентом для подібних забудов на земельних ділянках по всій Україні?
У 2017 році три фізособи створили житлово-будівельний кооператив (ЖБК) "Лондон парк". Вони володіли суміжними ділянками в Жулянах. Через рік із складу ЖБК вийшли два учасники і зайшли три нові. З того часу їх склад не змінювався.
У тому ж році співзасновники отримали дозвіл на зведення садибного чотириповерхового будинку. За документами, це будівництво належить до першого класу наслідків - СС1. У такій споруді за законом можуть проживати до 50 осіб. Для отримання дозволу на такий об'єкт необхідно звернутися до міського органу архітектурно-будівельного контролю, він надається в автоматичному режимі.
У 2019 році забудовник розпочав будівництво семиповерхового житлового комплексу. Цей етап став очевидним після закінчення монолітних робіт. Даний об'єкт відноситься до третьої категорії складності, яка є найвищою, СС3. Для отримання дозволу на таке житло необхідно звертатися до державних органів, зокрема, в інспекцію архітектури та містобудування.
У вересні 2020 року Державна служба геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) виявила правопорушення: на територіях, призначених для садибного будівництва, було зведено п'ятиповерхову каркасну споруду. Внаслідок цього органом було оформлено акт про неналежне використання земельних ділянок.
У 2021 році сусіди "кооперативних" власників звернулися до Солом'янського районного суду Києва з позовом. Вони вказали на порушення норм добросусідства, а також на невідповідність вимогам Земельного кодексу, державних будівельних стандартів та містобудівних умов і обмежень.
Сторона обвинувачення довела невідповідність використання ділянки її функціональному призначенню, перевищення встановленої висотності та поверховості, порушення норм ДБН щодо відстані до найближчих будинків і дотримання протипожежних розривів між будівлями, пояснює старша юристка АФ Pragnum Альона Мічуріна. Суд заборонив роботи вище четвертого поверху та продаж квартир на верхніх поверхах. Також призначили судову експертизу.
Розробник не надав необхідну проєктну документацію, проігнорував дві судові ухвали, заборонив експерту доступ до об'єкта і завершив будівництво семиповерхової будівлі. Після цього він подав у департамент КМДА дві декларації про введення цього об'єкта в експлуатацію, в яких описав його як чотириповерховий одноквартирний садибний будинок загальною площею 5 456 кв. м. Декларації були зареєстровані без перевірки інспекторів на місці.
У 2023 році була проведена судова експертиза, яка виявила справжню ситуацію: будівля має сім поверхів, а також виявлені порушення норм пожежної безпеки. Відстань до сусідніх земельних ділянок становить від 2,6 м до 5,8 м, що значно менше необхідних 15 метрів. У серпні 2024 року суд першої інстанції визнав цю будівлю самочинною і зобов'язав демонтувати пʼятий і сьомий поверхи. У лютому 2025 року апеляційний суд підтвердив це рішення.
Тоді забудовник змінив тактику. У 2025 році стороння особа подала апеляційну скаргу, заявивши, що у 2023 році купила в будинку квартиру на шостому поверсі. Продавцем була юридична особа, афілійована з "Лондон парком".
За словами позивачів, з витягів з державних реєстрів їм стало відомо, що приватний нотаріус та інженер з технічної інвентаризації здійснили протиправні реєстраційні дії, у результаті яких площа будинку "зросла" з 5 456 кв. м до 7 324 кв. м, а сам об'єкт перетворився на папері із садибного на багатоквартирний.
Тому в реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі будівельної діяльності міститься різна інформація про один і той самий об'єкт.
У вересні 2025 року апеляційний суд у новому складі скасував рішення про знесення трьох поверхів, пославшись на те, що сусіди забудови нібито не довели порушення своїх прав, а знесення надбудови порушить право власності покупців квартир. У лютому 2026 року Верховний Суд залишив це рішення в силі.
Суд визнав, що квартира на шостому поверсі - об'єкт самочинного будівництва, на який не виникло законного права власності, але відмовив у позові, бо рішення першої інстанції нібито зачіпало права покупця. Суд проігнорував те, що саме забудовник продав цю квартиру, порушуючи судову заборону.
Для сусідів, які судяться п'ять років, це глухий кут. Щоб знову звернутися до суду, їм потрібно позиватися до власників квартир у будинку, але державний реєстр навіть не містить інформації про те, на якому поверсі розташоване майно.
Будівництво в Жулянах ініціювали не фізособи, об'єднані в кооператив, а будівельна група PARK (власники Зоя Матушевич та Олена Харченко). Ця девелоперська компанія має схожі проєкти, зведені на садибних ділянках за схемою кооперативів, у Голосіївському районі, на Червоному Хуторі і в Биківні. Згадку про причетність "Лондон парку" до свого портфеля група прибрала.
ЕП не змогла зв'язатися із забудовником або його представниками. Юрист "Лондон парку" Ганна Нікітіна-Дудікова зазначила, що її угода стосується лише представництва інтересів ЖБК в судовому процесі. Вона передала журналісту контактні дані представників ЖБК, але редакція не отримала жодної відповіді.
Редакція звернулася до Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) з запитом на роз'яснення, як стало можливим несанкціоноване будівництво в Жулянах. У відповіді зазначили, що об'єкти класу СС1 та СС2 у межах Києва підпадають під компетенцію не інспекції, а міського департаменту державного архітектурно-будівельного контролю, який є частиною КМДА.
Незважаючи на дії Держгеокадастру, судові заборони, ухвали судів та широкий суспільний резонанс, представники ДІАМ не провели перевірку цього об'єкта.
Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю Києва повідомив ЕП, що надав ЖБК "Лондон парк" містобудівні умови та обмеження у 2017 році. Документ чітко встановлював максимальну висоту будівлі на рівні 18,8 м, поверховість - чотири поверхи включно з цокольним та мансардним.
За дотримання цих вимог відповідають проєктна організація, головний архітектор та головний інженер проєкту, повідомили в міській адміністрації.
Рішення Солом'янського районного суду 2021 року, яке забороняє проведення будівельних робіт вище четвертого поверху, було направлене до будівельного кооперативу, а не до департаменту, повідомили в Київській міській державній адміністрації (КМДА). Як зазначили в КМДА, примусове виконання судових рішень відноситься до компетенції державних або приватних виконавчих служб.
Рішення Солом'янського райсуду від 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від лютого 2025 року, які визнали обʼєкт самочинним будівництвом, скасував Київський апеляційний суд у вересні 2025 року. У лютому 2026 року Верховний Суд залишив це рішення в силі, відмовивши в позові.
З 24 лютого 2022 року в Україні запроваджено воєнний стан, внаслідок чого Кабінет Міністрів призупинив здійснення як планових, так і позапланових перевірок. Як зазначили у Київській міській державній адміністрації, перевірка правильності інформації у деклараціях про введення в експлуатацію наразі не проводиться.
"Процес декларування для об'єктів класу СС1 є свідомою законодавчою ініціативою, яка була реалізована в 2011 році з метою спрощення процедур отримання дозволів. Департамент функціонує в рамках повноважень, встановлених цим законодавчим актом", - підкреслили представники міської влади.
Головний наслідок цієї справи стосується всієї країни, кажуть сусіди-позивачі. Верховний Суд фактично затвердив схему: зводь багатоповерхівку на землях садибної забудови, оформляй її як садибний будинок, маніпулюй з реєстрами, швидко продавай квартири стороннім людям - і жодного демонтажу не буде.
Оскільки рішення Верховного Суду обов'язкове для інших судів при винесенні ними ухвал, ця схема відкрита для використання в усій країні, вважають вони.
Рішення Верховного Суду є юридично обґрунтованим, зазначає Андрій Филик, партнер юридичної компанії Ario. Суд відмовив у знесенні не через визнання законності забудови, а через те, що позивачі вибрали невірних відповідачів.
"Верховний Суд не завершив цей етап, а скоріше окреслив план дій для нового позову. У своєму рішенні він чітко підкреслив важливий момент: об'єкт є самочинним будівництвом. Це є потужною аргументацією для позивачів, оскільки суд вже визнав цей факт, що матиме значення в майбутніх судових розглядах", - зазначає Филик.
На його думку, проблема полягає в реалізації нового позову, адже в клопотанні про знесення треба буде позиватися до кожного з десятків власників квартир.
"Хтось помер - і справа зупиняється до оформлення спадщини. Хтось виїхав за кордон - і з ним немає зв'язку. Хтось проходить військову службу - знову процесуальні паузи. У результаті вийде історія на роки", - пояснює Филик.
Під час аналізу справи постане ще одна важлива проблема: наслідки для добросовісних покупців. Вони матимуть можливість вимагати регрес від забудовника, тобто право на компенсацію збитків після виконання судового рішення. Проте, якщо забудовник, наприклад, збанкрутує, то покупці можуть залишитися без житла і без фінансової відшкодування. "Суд не має права ігнорувати ці ризики", — зазначає адвокат.
Яке рішення може ухвалити Феміда щодо "зайвих" поверхів? У подібних спорах суди зазвичай шукають баланс між порушенням і реальними наслідками для людей, розмірковує Филик. "Саме цей баланс, а не лише факт самочинного будівництва, зрештою визначатиме фінальне рішення", - резюмує він.
Втручання в право власності, навіть якщо має законну мету, може вважатися порушенням Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. Це відбувається у випадку, якщо не буде досягнуто справедливого балансу між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, та правами особи, яка страждає від такого втручання у своє право власності, зазначає Мічуріна з Pragnum.
"Апеляційний суд дійшов висновку і Верховний Суд його підтвердив, що знесення поверхів призведе до непропорційного втручання в право власників квартир на мирне володіння майном. Перспективи нового позову сумнівні", - каже юристка.
До забудовника можуть бути застосовані положення Кримінального кодексу, що стосуються невиконання судового рішення (ст. 382), шахрайських дій (ст. 190) та зловживання своїми повноваженнями з метою отримання незаконної вигоди (ст. 364-1).
У разі виявлення фактів ігнорування обтяжень або судових заборон з боку державного реєстратора, це може бути розцінене як зловживання своїми повноваженнями, зазначають експерти компаній Ario та Pragnum. Якщо ж буде доведено, що інженер з технічної інвентаризації навмисно вніс неправдиві дані до технічної документації, його дії можуть потрапити під дію статті, що регулює підроблення документів.
Як запобігти формуванню забудовником "живого щита" з покупців квартир та убезпечити себе від відповідальності? Филик радить скористатися процесуальними засобами: забезпеченням позову або накладенням арешту в рамках кримінального розслідування на початку конфлікту. На його думку, це дозволить обмежити можливості для шахрайських схем.
