Во вторник, 28 апреля  2020 года президент Владимир Зеленский подписал Закон об обороте сельскохозяйственных земель с 1 июля 2021 года. Документ предусматривает формирование законодательного поля для внедрения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Законом предусмотрено, что с 1 июля 2021 право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью до 100 гектаров могут приобретать исключительно граждане Украины. С 1 января 2024 такую ​​возможность получат также юридические лица — граждане Украины.  Они смогут покупать до 10 000 гектаров земли. Продажа государственных и коммунальных земель запрещена. Согласно подписанному закону, вопрос, предоставлять ли иностранцам право покупать землю, будет решаться на референдуме.

Верховная Рада одобрила еще один документ для завершения земельной реформы. Законопроект №2195 разрешает продажу земли через интернет на электронных аукционах. Соответствующее решение нардепы  приняли на заседании парламента во вторник, 18 мая этого года. В пояснительной записке к документу говорится, что законопроект обеспечивает публичность и прозрачность продажи и передачи в пользование земельных участков государственной и коммунальной собственности в электронной системе торгов, проводимой в формате аукциона в режиме реального времени.

Также президент Владимир Зеленский подписал законопроект о земельной децентрализации, который позволяет передать земли за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность  24 мая с.г.

Стартовая цена продажи земельного участка на аукционе для сельскохозяйственных земель должна быть не менее нормативной денежной оценки. А для земель не с/х назначения – не ниже экспертной оценки. Тем, кто уже имеет право постоянного пользования или аренды земли, дадут возможность выкупить земельный участок по цене НПО (Нормативно-денежная оценка земли) с рассрочкой платежа на 5 лет.

Контроль за использованием и охраной земель тоже переходит полностью к местному самоуправлению. Исполкомы местных советов будут определять конкретных инспекторов, которые получат право составлять протоколы о нарушениях и выносить постановления. Одно из новшеств – это обязательное страхование ответственности сертифицированных землеустроителей. 

До открытия рынка земли осталось немного времени. Большинство экспертов выступает за «цивилизованный» рынок земли и говорят о том, что он необходим. Но как  будет все это выглядеть на практике?  

Открытие рынка земли комментирует  Андрей Мартын, доктор экономических наук,   заведующий кафедрой землеустроительного проектирования  Национального университета биоресурсов и природопользования Украины 

В конце марта  2020 принят Закон,  которой станет  новым  этапом  земельных отношений, предусматривающий включение сельскохозяйственных земель в экономический оборот и предоставление 7 миллионам граждан, являющихся собственниками паевых земельных участков, возможности распоряжаться своим имуществом.  

Конечно, этот Закон не критикует только ленивый. «Либералы» не удовлетворены жесткими ограничениями на иностранные инвестиции и запретом на продажу государственных и коммунальных земель.  «Консерваторы»,  в  лице политиков-популистов не удовлетворены одной только идеей с предоставлением селянам возможности продавать паевые участки (ведь «земля и душа не продаются»). Часть аграриев  активно выступает против рынка сельскохозяйственных земель потому,  что он сделает доступ агробизнеса к земле как главному производственному активу более дорогим. Необременительная  аренда уйдет в прошлое, а сохранение сформированных за последние десятилетия земельных массивов потребует инвестирования части доходов для  приобретения земель в собственность. 

В любом случае, рынок заработает, законодательство принято. Уже с 1 июля граждане Украины, которые  являются владельцами паевых земельных участков,  получат возможность эти паевые участки отчуждать, продавать. Буквально недавно вступил в действие закон, который дополнительно урегулирует вопросы функционирования рынка, в частности, вопрос реализации преимущественных прав на приобретение земельных участков. В целом, у нас инфраструктура рынка  — она давным-давно готова: есть электронное изменение кадастра, проводится оценка земельных участков. 

Собственно говоря, рынок сельскохозяйственных земель у нас уже есть, поскольку есть много не подмараторных сельскохозяйственных земельных участков, которые продаются и покупаются. Каждый год проходит где-то 30-40 тысяч сделок с сельскохозяйственными земельными участками, поэтому у нас сформировались рыночные цены. Повторюсь, в любом случае, рынок заработает. 

При этом большинство аграриев хорошо понимают, что временный характер пользования землей в сельском хозяйстве лишает отрасль долгосрочных инвестиций, необходимых для развития производств с высокой добавленной стоимостью — животноводства, садоводства, виноградарства, овощеводства, переработки и т.п., осуществления мелиорации земель. К тому же у арендатора нет  экономической мотивации заботиться о плодородии почв в долгосрочной перспективе, поэтому они  частенько чрезмерно эксплуатируют землю, пытаясь выжать из нее максимум дохода за непродолжительный период пользования.

Но можно ли считать запуск в этом году рынка сельскохозяйственных земель завершением земельной реформы? Конечно же, нет. Оборот земель сельскохозяйственного назначения  это   важная составляющая фундаментальных земельных преобразований, но далеко не единственная. Каждый новый инвестиционный проект в промышленности, строительстве, добыче полезных ископаемых и многих других сферах начинается именно с получения земельных участков или изменения их назначения. Но забюрократизированные процедуры получения прав на землю и коллизионное земельное законодательство создают возможности для коррупции, а новости об очередном чиновнике, которого задержали за получения взятки при выделении земельных участков, для нашей страны  уже давно стали обычным явлением. Конечно, я полагаю, что тот формат рынка, который был принят Парламентом в прошлом году – это еще не окончательный вариант регулирования. По мере того, как будут формироваться новые земельные отношения, я думаю, Парламент еще неоднократно откорректирует те требования к обороту земель, которые в данный момент установлены.

Кстати, Верховная Рада в конце апреля с.г.  приняла в целом законопроект №2194 о внесении изменений в Земельный кодекс и другие законы об усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений, который рассматривала с 16 марта. Согласно пояснительной записке к документу, целью законопроекта является передача земель госсобственности за пределами населенных пунктов (кроме земель, которые нужны государству для выполнения его функций) в коммунальную собственность. Законопроект также реформирует систему управления в сфере земельных отношений, снимает искусственные ограничения хозяйственной деятельности для упрощения доступа населения и бизнеса к земельным ресурсам, снижает коррупционные риски в сфере земельных отношений. 

Мы помним, что большая палата Конституционного суда в четверг, 3 июня, начала рассмотрение дела о конституционности земельной реформы. На соответствие Конституции проверят закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения от 31 марта 2020 № 552-IX», отдельные положения Земельного кодекса Украины с изменениями, внесенными указанным законом.  Что касается Конституционного суда, то он только начал рассмотрение соответствующего вопроса. Учитывая то, что подобного рода обсуждении иногда длятся месяцами и ожидать какие-то быстрые решения – достаточно тяжело. В любом случае, после того, как рынок заработает, и сделки начнут проводиться,  скажем так: вряд ли какие-либо решения постфактум будут иметь серьезное юридическое значение. 

Рамочный закон предполагает, что с 1 июля 2021 года по 1 января 2024 года сделки по покупке-продаже земель сельхозназначения могут заключаться между гражданами Украины, а также с государством Украина и территориальными общинами. Для иностранцев рынок откроют с 2024 года только в том случае, если украинцы поддержат эту идею на референдуме, который обещала организовать власть. По поводу открытия  рынка земли  и обещанном референдуме было проведено немало соцопросов.  

Ряд политиков с прошлого года заявляют, что референдум следует проводить и по вопросу открытия рынка земли. Но ранее в Украине не было действующего закона. Верховная рада приняла его только в начале текущего года. И некоторые политсилы   сразу же заявили о намерении узнать мнение людей о земельной реформе. В мае социологическая группа «Рейтинг» сообщила, что 77% украинцев считают необходимым провести плебисцит до момента вступления в силу закона о рынке земли, а  75% обязательно примут участие в голосовании.  Директор группы Алексей Антипович, комментируя итоги  опроса, отметил,  что в ходе референдума 64% граждан выступили бы против рынка покупки-продажи земель сельхозназначения, 36% проголосовали бы за рынок. Одной из причин такого распределения ответов стало то, что люди просто не ознакомлены с решениями власти и опасаются, что украинскую землю выкупят иностранцы. Против этого выступают сейчас 79% граждан.  

Напомню, что  есть отдельная процедура того, как объявлять референдумы —  для этого нужно организовать народную инициативу, правильно сформулировать вопросы. В любом случае, референдум – это вещь достаточно значимая, во многом – манипулятивная, поскольку от того, как будет сформулирован вопрос, зависит и ответ на него. Например, если граждан Украины спросить – «а должен ли каждый гражданин Украины иметь возможность распоряжаться сельскохозяйственными земельными участками, которые находятся в частной собственности?». Большинство граждан Украины ответят: «да», хотя, на самом деле, это и вопрос о том, должен быть или нет рынок сельскохозяйственных земель. В любом случае, референдум – это достаточно дорогое удовольствие, на его проведение необходимы миллиарды гривен. По большому счету, референдум лишь нужен для того – по закону, чтобы определить, можно ли продавать землю иностранцам и компаниям с иностранными инвестициями. В обозримой перспективе я не вижу ни политической возможности, ни социальной основы для того, чтобы под подобного рода вопросы были даны положительные ответы. 

Почему все-таки большинство граждан считают «неправильными» действия об открытии рынка земли. Ведь коммуникационная кампания ведется постоянно. Другое дело, что вопрос рынка сельскохозяйственных земель является крайне заполитизированным на протяжении уже десятилетий, и тут очень много политических манипуляций.  Если вопросы формулировать в более «романтизированном» формате, т.е. «продается или не продается украинская земля», понятное дело, большинство отвечает «нет, нельзя продавать». При этом  большая часть населения Украины  – порядка 85% — это люди, которые не являются собственниками паевых земельных участков. Они абсолютно искренне верят, что земля – это последнее, что осталось в нашей стране в государственной собственности и запуск рынка земли означает лишь то, что коррумпированные политики будут распродавать кому-то эту землю. Но если вопросы гражданам формулировать по-другому, тогда та же социология выглядит совершенно иначе. В прошлом году были соцопросы, где формулировался вопрос: «Должны ли граждане Украины иметь возможность распоряжаться своей частной собственностью?» Ответ  «да»  составлял  70-80%.

Все «страхи» о распродаже земли иностранцам  — манипуляция. В ЕС, у нашей соседки Польши —  там действительно достаточно жестко регулируемый рынок. Приобретать земельный участок могут только польские граждане, польские бизнесы, скажем так, компании. У нас, по сути, та же самая ситуация, и будет даже еще более жесткой. Например, в Польше можно продать компанию, которая владеет земельным участком сельскохозяйственного назначения,  в нашей стране это уже будет более сложная процедура, поскольку просто так компанию, которая владеет землей, уже продать не получится. И все рассказы о «подставных гражданах Украины», продающих иностранцам землю —  ничего не стоят. Гражданин  Украины  может  купить землю, он  будет собственником земельного участка, как гражданин Украины. Иностранец не сможет претендовать на этот земельный участок. Да и тяжело найти иностранца, который будет рисковать достаточно большими суммами денег для того, чтобы их отдать просто гражданину Украины, чтобы он был собственником этого земельного участка. А с ним же может произойти все, что угодно: он может умереть, жениться, у него могут быть определены другие наследники, а не  те, с кем договаривался,  кто инвестировал  деньги на приобретение земли. Поэтому,  это будут слишком рискованные инвестиции. Подобного рода манипуляции, скорее всего, будут маловероятны. Кроме того, нужно помнить о том, что наказание за нарушение законодательства об обороте земель сельхозназначения у нас достаточно жесткие – конфискация земельного участка.

Ключевые сопроводительные для земельной реформы законы – о передаче сельхозземель за пределами населенных пунктов в собственность объединенных территориальных общин и об электронных земельных торгах – парламент принял за месяц до запуска рынка. Немало вопросов вызвала  передача сельхозземель за пределами населенных пунктов в  собственность  ОТГ.  Речь идет о том, что 27 мая общинам были переданы  земельные участки за границами населенных пунктов, когда вступил в действие соответствующий закон. По большому счету общины ранее распоряжались землей, просто в границах населенных пунктов. Теперь их полномочия очерчены всей территорией территориальной общины. Собственно говоря, готовить специально общины к этому не надо, они и раньше распоряжались землями. Просто теперь их территория не будет ограничена только территориями поселения, а избранные населением органы местного самоуправления будут полноценными хозяевами остатков, скажем так, публичных земель, которые еще есть. Поэтому тут каких-то проблем не будет, органы местного самоуправления у нас всегда распоряжались землей, просто увеличилась та территория, на которой они будут реализовывать эти полномочия.

Ряд экспертов полагает, что отсутствие внятного источника доступных денег для покупки земли – самый тревожный элемент грядущей реформы. Даже если учесть, что аграрии склонны занижать свои доходы, и что за 9 месяцев 2020 года, по данным Госстата, 64,3% предприятий, занятых в сельском хозяйстве, были прибыльными, получив суммарный результат в 321,3 млн. грн. А убыточные за тот же срок потеряли 414,1 млн. грн. В сумме – минус. И потому мелкие и средние профильные игроки ограничены в инвестиционных возможностях. Но  покупка земли, в основном, волнует тех, кто уже занимается сельским хозяйством. То есть, они хотят иметь дополнительные ресурсы для того, чтобы приобрести те земельные участки, которые у них находятся в пользовании. В любом случае, тут тоже нужно отметить, что запуск рынка сельскохозяйственных земель вовсе не означает, что нужно на следующий день фермеру необходимо выкупить все земли, которые у него находятся в пользовании.

Фактически, те соцопросы, которые есть сегодня, они показывают, что лишь до 10% максимум нынешних собственников рассматривают гипотетическую возможность продать свои земельные участки. При этом очень многое будет зависеть от предлагаемой цены. Поэтому, скажем так, быстро рынок запускаться не будет, это будет постепенный процесс. Аграриям поэтому надо резервировать определенные финансовые ресурсы, чтобы постепенно приобрести те земли, которые у них находятся в пользовании. Но в любом случае, это будет постепенно,  купить все сразу – в этом не будет никакой необходимости.

Сейчас на рассмотрении Парламента находится законопроект о фонде частичного гарантирования по кредитам. Это будет создан некий аналог государственных страховых компаний, которые будут перестраховывать риски маленьких фермеров, которые будут кредитоваться под залог земельных участков. Это позволит снизить стоимость заемных средств, и, возможно, не в этом году, а в следующем, это станет также дополнительным инструментом того, чтобы помочь небольшим сельхозпроизводителям постепенно приобрести те земли, которые они обрабатывают.

Как я уже сказал, рынок земли существует  давно. Есть земли для личного крестьянского хозяйства, которые спокойно продаются и покупаются. Практически везде уже сформированы рыночные цены на сельскохозяйственные участки. Собственно говоря, сейчас цена уже есть, где-то $1,5-2 тыс за га в центральной части Украины, $800-1,5 тыс за га на Юге и на Севере Украины, где условия для ведения сельского хозяйства хуже. Сама цена земли  будет зависеть от того, какие доходы получает агробизнес и сколько он будет готов платить за доступ к своему ключевому активу —  к земельным ресурсам.

Если сельское хозяйство у нас и далее будет оставаться достаточно высокорентабельным и выгодным, то это будет стимулировать, в том числе, и рост цен на сельскохозяйственные участки. Очень хорошим индикатором для этого служит арендная плата за сельскохозяйственные земли. В последние годы она ежегодно по новым договорам возрастает где-то на 10-15%, поэтому соответствующий тренд, скорее всего, будет и со стоимостью земельных участков, которые будут продаваться и покупаться.

 Цена земли – это очень динамический показатель, который, в основном, зависит от тех доходов, который сейчас получает агробизнес. Если агробизнес хорошо работает, и земля приносит хорошую ренту, соответственно, она будет стоить дорого. Если есть какие-то проблемы, а они могут быть самыми разнообразными, начиная от внутренних, налоговых проблем, заканчивая проблемами с доступом на внешние рынки сельскохозяйственной продукции, тогда цена, конечно же, может падать. Еще раз подчеркну, те тренды, которые есть сегодня, если ориентироваться на размер арендной/рентной  платы, которая выплачивается, то она у нас постоянно растет, в последние годы, по крайней мере. Это говорит о том, что агробизнес готов все больше и больше платить за доступ к своему активу – земле.

Недавно  Минагрополитики заявило о наличие большой проблемы — имеются в виду, что   малые фермерские хозяйства обложат налогом, еще до запуска предлагают принять новый закон. Около 9 млн,  как сказал Роман Лещенко, находятся в так называемом внутреннем оффшоре. О чем мы говорим?  В данном случае, речь идет о том, что у нас есть достаточно много сельскохозяйственных земельных участков, так называемых «паев», с которых, практически, не платятся налоги. У нас есть легальная часть агробизнеса, у которых официально оформлена аренда. Если собственник участка получает арендную плату, с нее, например, платится налог на доходы физических лиц, другие налоги. Если платить все налоги, как это предусмотрено украинским законодательством, то налоговая нагрузка получается где-то 1,5 тыс грн на га. 

Но у нас есть порядка 2 млн земельных участков,  у которых неформальная аренда, «джентельменское соглашение», фермер кэшем дает арендную плату, а собственник дает возможность использовать свой земельный участок. Это экономия на налогах, от этого теряют местные общины. Естественно, выигрывает тот, кто не в совсем «прозрачный способ» использует землю. Идеи, которые в последнее время, что называется, «бродят» в Парламенте —  установить минимальную налоговую нагрузку, которая привязана к 1 гектару, и тот, кто легально платит налоги, тот  ничего не потеряет —  сколько платил, столько и будет платить. Но при этом тот, кто использовали землю неформально, по разнообразным «серым схемам», они все равно должны  будут платить вот эту минимальную налоговую нагрузку. 

Кроме этого всего, местные общины, сельские, обеспечат налогами для развития, поскольку для многих территориальных общин в Украине, земля, по сути, является главным активом, которыми они владеют. Если она не приносит налоги в местные общины, то этой общине достаточно тяжело развиваться, закрывать те затраты, которые у нее на сегодня есть на обслуживание социальной инфраструктуры, выплату зарплат и тому подобных вещей. Тут вопрос не в том, что кто-то хочет обидеть мелких фермеров. Дело в том, что за использование земли все должны платить одинаковые налоги.

Какие риски я вижу? На самом деле, ключевые риски будут связаны с надежной работой нотариата, поскольку у нас из-за избранного формата функционирования рынка, при проведении сделок нужно будет провести достаточно большое количество разнообразных проверок, в том числе —  уточнить площадь земли, которая пребывает в собственности потенциального покупателя земельного участка. Это для нотариуса будет сравнительно новая задача, поэтому, я думаю, у нас уйдет  примерно полгода, чтобы нотариусы научились нормально выполнять эти функции. В любом случае, я думаю, за период вот этих 6-9 месяцев, у нас нотариат  научится проводить такие сделки, выполнять все необходимые проверки, предусмотренные законом, поэтому каких-то проблем с функционирование рынка земли  в перспективе я не вижу.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here