С 1 июля текущего года в Украине  открывается рынок земли: вступает в силу закон № 552-IX об обороте земель, который Верховная Рада приняла еще в марте прошлого года. Владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения получат право продавать свою землю. 

Однако, указывают эксперты рынка, если власть и в дальнейшем будет двигаться так же медленно, как это было в течение предыдущего года, то законодательно она не успеет обеспечить запуск рынка земли с 1 июля. За оставшееся время  нужно принять как минимум еще четыре закона, разработать три новых законопроекта и утвердить около 40 постановлений Кабмина и других нормативно-правовых актов. То есть с апреля 2020 по февраль 2021-го парламент принял лишь четыре земельных закона, а за предстоящие время надо утвердить еще семь. Правда, четыре из них уже одобрены в первом чтении. Это проекты  об усовершенствовании управления в сфере земельных отношений (№ 2194), о продаже земельных участков на электронных торгах (№ 2195), о Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве (№ 3205-2), о праве государственных работников на земельный пай (№ 3012-2). 

Реформаторы и их сторонники уверенны, что реформа в любом случае принесет больше пользы, чем вреда. В частности, они указывают на то, что фактически земельный рынок уже давно существует, только он находится в тени. В результате государство не получает деньги в бюджет, а владельцы земельных паев не могут их продать или сдать в аренду по достойной цене. При этом по данным соцопросов  в первый год работы рынка свои участки хотят продать не более 3-5% владельцев. Остальные предпочтут сдавать свои паи в аренду, как и раньше. 

Эксперты отмечают, что против земельной реформы настроены в крупных  агрохолдингах.  Им выгодно по небольшой цене брать в аренду десятки и сотни тысяч гектар, а теперь с большой долей вероятности придется выкупать землю или повышать арендную плату. Ряд экспертов опасаются, что реформа  приведет к разорению мелких фермеров, к истощению земель, окончательному уничтожению украинского села. Есть шансы, что  после открытия рынка начнутся новые «схемы» , а рейдерство никуда не исчезнет. 

Большинство экспертов выступает за «цивилизованный» рынок земли и говорят о том, что он необходим. Но как в нынешних украинских условиях будет все это выглядеть на практике? Однозначно предсказать эффект от реформы пока непросто. 

Кошиль АндрейКомментирует ситуацию   рынка  земли Андрей Кошиль, президент Ассоциации «Земельный союз Украины»

Еще 16 марта парламент начал рассматривать во втором чтении законопроект №2194 о передаче земель местным общинам, также следом за ним депутаты должны взяться за еще один проект из земельного пакета — №2195 о земельных электронных аукционах. Процесс застопорился, так как подано более 3000 поправок. Почему эти проекты так важны? Они готовят базу для открытия рынка земли. В законопроекте  №2194   прописано, как именно будет идти передача земли на местах, он убирает много коррупционных механизмов. Документ был подан в Раду еще в октябре  2019 года и, спустя два месяца, принят в первом чтении. Но после этого продвижение проекта застропорилось — его засыпали более чем тремя тысячами поправок, а второе чтение переносили. Хотя документ должен навести порядок в земельных вопросах — в частности, касающихся угодий территориальных общин, по которым всегда было много неразберихи. Он «рубит» денежные потоки, и люди, которые сидят на этих потоках, и  не очень заинтересованы его принимать. Это действительно децентрализация и дерегуляция процессов землеустройства и упрощение процедур, связанных с оформлением земли. 

Любой человек или компания, которые сталкивались с оформлением земли в Украине, знают, насколько это сложно дорого и  долго.  Законопроект №2194 долгое время разрабатывался в Верховной Раде с привлечением многих аграрных и земельных организация, в том числе, и при участии  Земельного союза Украины. Этот документ направлен на то, чтобы сделать оформление земли быстрее и  дешевле.  Проект упрощает передачу земель местным общинам и устраняет бюрократическую волокиту по решению земельных вопросов. Понятно, что местные власти его всячески поддерживают. Как отметили в Ассоциации городов Украины, сейчас есть целый ряд проблемных вопросов, в частности по землям за пределами населенных пунктов. Так, нередко земли передаются неким «третьим лицам»  без учета интересов общин,  зачастую невозможно вообще четко определить границы земель, принадлежащих ОТГ. А процедуры согласования земельной документации непрозрачные и содержат коррупционные риски. Многие из  этих проблем как раз и  может решить проект №2194. 

У нас вообще давно пытались передать землю за границами населенных пунктов в собственность коммунальных общин, органам местного самоуправления. Но этот процесс активно тормозился, потому что таким образом отрезалась возможность бесплатной раздачи земли Госгеокадастром. 

На сегодня к вопросу о бесплатной приватизации есть много претензий. Мы давно и активно выступаем за очень существенное сокращение этого механизма. Пока земли не переданы Госгеокадастром в местные советы, происходят постоянные коррупционные скандалы:  землю дают людям из разных концов Украины, а местные жители не только оказываются не у дел, но теряют общественные пастбища, огороды, участки, которые они давным давно обрабатывают. Когда контроль и распоряжение за землями  перейдет в местные Советы, их жители через своих депутатов смогут эффективнее влиять на управление землями и добиться учета своих интересов. А то на сегодня получается, что назначенные чиновники из Киева раздают землю десятками, сотнями, тысячами гектаров непонятно каким людям.  Причем сам Госгеокадастр и Министр аграрной политики сейчас активно поддерживают проект №2194, что вселяет надежду на исправление ситуации.

В случае принятия законопроекта, кроме передачи земель за границами населенных пунктов в коммунальную собственность местных властей, они смогут влиять и на процессы смены целевого назначения участков, контролировать соблюдение земельного законодательства и вообще получат больше рычагов управления экономическими процессами на своей территории.

Также я уверен, что  коррупции будет меньше, когда у нас не будет бесплатной приватизации земли. Земельный союз Украины, как и большинство профессиональных землеустроителей и участников рынка, выступает за то, чтобы избавиться от «бесплатки». Точнее полностью убрать бесплатную приватизацию не удастся — Конституция запрещает сужать права граждан, но сузить круг получателей  до  льготных категорий граждан —  реально. Это могут быть многодетные семьи, инвалиды, участники АТО – те, кто действительно заслуживает эти земли. А остальным или прекратить выдавать совсем, или на крайний случай монетизировать эту услугу – например, государство выдает вам виртуальные 20 тыс грн, и если вы получаете бедную землю в Полесье, без дорог и коммуникаций, то вам хватит этих денег на получение 2 га. А если получаете в Киеве, то не хватит и на 20 м2, остальное вы должны доплатить из своего кармана по рыночной цене. Таким образом, чтобы сделать равноправными получателей такой помощи, тот, кто получает в хорошем месте, добавляли бы разницу по оценочной стоимости те, кто получают эту землю. Не секрет, по всей Украине и даже в Киеве выделялась земля на абстрактных «студентов»,  которые, по сути, были донорами паспортов , потом менялось целевое назначение, земля перепродавалась, и, путем нехитрых манипуляций, государство теряло деньги. Именно так сейчас происходил львиная часть приватизации земли частными лицами. Поэтому у нас механизм сам по себе  неправильный, его нужно или удалить, или существенно подкорректировать. 

Действующий Земельный кодекс запрещает приобретать сельхозземли иностранцам, а если все-таки земля попала к ним в руки по наследству или каким-то другим способом, она должна быть продана в течение года. 

В то же время, законопроект №2194  механизм упрощения приобретение иностранцами земель не сельхозназначения за границами населенных пунктов. Этот пункт непосредственно связан со строительством промышленных объектов, развитием инфраструктуры, привлечением инвестиций. Когда приходит сюда иностранный инвестор, он вынужден проходить очень сложную процедуру – согласование приобретения не сельхозхозяйственных земель. Эту процедуру нужно сделать более демократичной, простой, чтобы землю можно было проще приобретать. От этого выиграют все – бизнес, местные Советы. Наша цель как государства – создавать рабочие места, увеличивать производство, промышленную продукцию. Инвестор сюда не идет, когда узнает, насколько  тяжело приобрести землю, получить разрешения. Поэтому предлагается сделать этот механизм более простым.

Сегодня существует немало политических спекуляций, основанных на проблемах рынка земли. Все эти претензии можно разделить на политические и  профессиональные. Политические – это сотрудничество с МВФ, «распродажа»  земли, уничтожение фермеров  и крестьянства. Вообще вводится механизм легального распоряжения своей собственностью гражданами, такой же, как и на другие объекты —  как квартира, дома, все остальное. Этот рынок есть – рынок сельскохозяйственных земель. Вводится достаточно лояльно и  аккуратно механизм возможности продажи земель. Подчеркну – только гражданам Украины, только до 100 га земли до начала 2024 года. Если будут какие-то негативные проявления, социальные, скупка земель, еще чего-то, Верховная Рада всегда может запретить переходить ко второму этапу, когда до рынка будут допущены юридические лица. 

Что касается прихода иностранцев, то законом об открытии рынка земли предусмотрено проведение всеукраинского референдума, на котором граждане смогут проголосовать «за» или «против» прихода иностранцев. На мой взгляд, практически не существует вариантов получения утвердительного ответа на этот вопрос. То есть, иностранцев не допустят к покупке земли, поэтому, в принципе, практически без больших рисков мы постепенно вводим рынок земли и первыми покупателями могут стать граждане Украины – до 100 га земли, это очень небольшая площадь. В законе достаточно хорошо описан запрет на приобретение иностранцами земли, даже если где-то через «прокладки» будет иностранный бенефициар, земли, приобретенные через «прокладку» на иностранца, могут изъять. Тут предусмотрена такая ответственность  Законом 552-IX  от 31 марта прошлого года  — об открытии рынка земель. Закон 2194 – это скорее технический документ, который снимает множество бюрократических  препон и позволяет быстрее, эффективнее оформлять землю. 

Также там есть пункт о том, что владелец земли может переносить грунтовой покров без специального разрешения. Речь фактически идет о снятии верхнего плодородного слоя земли — чернозема, который является самой большой ценностью украинского сельского хозяйства. Проект уже окрестили «законом о вывозе чернозема» . К сожалению, сегодня чернозем у нас  вывозится рейдерами без всяких специальных разрешений — не хватает инспекторов госземинспеции, а правоохранительные органы покрывают нарушителей, за долю в этом черном бизесе. Когда же речь идет о цивилизованных инвесторах, которые строят промышленные и коммерческие объекты и хотят сделать все по закону, то они за спецразрешения в большинстве случаев вынуждены платить взятки. А поскольку специальная документация — проекты по снятию плодородного слоя почвы остается, а уходит только разрешения, проблемы в этом не ожидается. 

Кстати, мы еще не видели окончательного закона № 2194. Кроме того, что с первого чтения внесено достаточно много правок, около  3000 правок вносится сейчас. Понятно, что в основном это технические правки с целью затянуть принятие законопроекта. Пока  мы с вами обсуждаем только общие положения, а главные детали увидим только тогда, когда, надеюсь, закон будет принят. 

Возвращаясь к теме сельскохозяйственных земель, хочу отметить, что даже права собственности на нее не сильно привлекают банки в плане  использования в качестве залога под кредитование. Потому что, проверить и оформить землю не так-то просто, а реализовать заложенный участок на рынке быстро и по понятной цене будет возможно только через несколько лет, когда рынок сформируется и обретет свои понятные очертания. 

Если мы говорим о праве аренды земли, то оно тоже, на мой взгляд,  будет пользоваться минимальным спросом, потому что продать его в случае невозврата кредита будет крайне тяжело. Попытки привлечь кредитные деньги в сельскохозяйственную сферу из нашей банковской системы, даже если будут такие положения в законе о том, что можно закладывать землю, не извещая об этом собственника, не приведут к увеличению аграрного кредитования, и эта норма вряд ли будет существенно влиять на отношения между собственником и арендатором. Если фирма-арендатор земли обанкротилась и не может отдать арендованные деньги, собственнику все равно, кто там был арендатор или банк является держателем этого права аренды. С банка можно хотя бы что-то спросить, а с арендатора, если это обыкновенное ООО, которое разорилось,  ничего и не спросишь.

Могут ли пострадать наши фермеры?  Закон об обороте земли сельскохозяйственного назначения вводит оборот сельскохозяйственные земли   для крупных, средних, мелких предпринимателей, в том числе и для фермеров. Им придется учиться жить в среде, где земля не только арендуется, но и продается. Возможно, не для всех это будет комфортно, но, с другой стороны, мы идем к паритету между интересами собственника и сельхозпроизводителя. Если раньше собственник земли был ограничен тем, что он мог сдать в аренду землю только  «своему» фермеру или агрохолдингу, который обрабатывает поле, в котором расположен участок, то после открытия рынка, собственник земли может уже не только сдать в аренду, но если его не устраивает аренда, он сможет продать эту землю.

Для нормальных сельхозпроизводителей, которые работают со своими собственниками земли, я не думаю, что это будет существенной проблемой. Для тех, кто обманывал своих собственников земли за счет маленькой арендной платы,  наверное, это будет вызовом, потому что вместо этих собственников, могут прийти люди, которые купят землю и потом попробуют поднять арендную плату. Этот процесс неизбежно должен начаться и в итоге, на мой взгляд, он должен сделать собственника и агропроизводителя равными партнерами, учитывающими интересы друг друга.

В любом случае, арендная плата растет, а если  в селе есть один арендатор, то ты вынужден идти к нему и сдавать в аренду, потому что ничего другого ты сделать ничего не можешь. Такое ущемления прав почти у 7 млн граждан. Для примера, фермеров на все наше население совсем не много — номинально 48 тысяч, а реально работающих —  хорошо если половина этого количества. Так что риски есть для всех, но эти риски умеренные.

Как и кто будет определять цену на землю после старта рынка?  У нас предусмотрена минимальная цена на землю в размере нормативной оценки – а это порядка 30.000 грн за 1 га. Оплата за землю сможет производиться только в безналичной форме, и только деньгами, которые имеют подтверждение их происхождения. Соответственно, минимальная планка – это нормативная оценка. А больше – пожалуйста, как договорится собственник и покупатель. Но эти вопросы регулирует ужа другой закон об обороте сельскохозяйственных земель, который уже принят 31.03. 20 за № 552-IX, а не законопроект №2194.

Теперь о рисках. Несколько меняется формат земельных отношений. Аграрный бизнес привык действовать в условиях, где возможна была только аренда. При этом, арендные отношения у нас достаточно свободные. Если вы зайдете на любое поле, то увидите —  практически на любом поле есть свободные «клетки». Скорее всего,  земля в них не внесена в Кадастр, а значит официально оформленных и зарегистрированных договоров аренды нет. Тем не менее, если поехать вдоль полей, можно увидеть, что они обрабатываются целостным массивом, и там пустых клеток, которые есть в кадастре – на местности не будет. Значит, земля обрабатывается незаконно, без контроля со стороны собственника и государства.

Другими словами, достаточно много земли, которая обрабатывается без заключения каких-либо договоров аренды. И это довольно распространенная ситуация. Когда сельхозпроизводитель загоняет технику на поле, запахивает все, при этом у него на часть земли есть договора аренды, а на часть земли – нет. А собственник, который живет где-то в другом конце Украины, или уехал за границу, может даже не знал, а если узнает, о том, что эта земля обрабатывается, сделать по сути ничего не может. Юридически бороться с сельхозпроизводителем ему тяжело. Как правило, если ситуация вскрывается, ему платят  аренду наличными, без договора, а налоги (около 20% от суммы) сельхозпроизводитель экономит. Но ситуация может и не вскрыться или у собственника не будет времени, желания или возможности выяснять отношения с неформальным арендатором. Так что обработка земли «по-черному» даже имеет свои преимущества.  

Благодаря наличию моратория сложилась такая система, когда в основном сельхозпроизводители занимаются однолетними культурами, потому что в права на землю оформлены может быть процентов 70% посевных площадей. Так что высаживать сады на земле без документов никто не рискует  —  дорого, а вот рискнуть частью урожая однолетних культур вполне допускается. После отмена моратория доля неоформленных земель будет однозначно сокращаться. Потому что человек, который уехал в другой город или за границу, вместо того, чтобы получать относительно небольшие деньги арендной платы, скорее всего,  захочет эту землю продать. А купит тот, кто действительно может прийти к арендатору и сказать, что он хочет больше арендной платы или хочет сам обрабатывать эту землю. Этот процесс попутно повлечет за собой улучшение качества земельного кадастра, потому что любая операция с землей возможна только с тем участком, который правильно оформлен, внесен в кадастр, в реестр прав. 

Вместо собственников, которым наплевать на эту землю,  появятся новые собственники, которые будут интересоваться:  что же высаживает у него арендатор на участке. Если три раза подряд высаживается подсолнечник, то, наверное, это сразу же приведет к конфликту. Если я, например, буду собственником, то буду добиваться того, чтобы земля использовалась рационально и бережно.

Для тех, кто не живет в цивилизованой системе координат, для сельхозпроизводителей, которые год за годом высаживают подсолнечник,  для них будет неприятным открытием, что собственники могут объединяться, координировать свои действия. Например, я , плюс еще  человек пять,  каждый с земельным банком в 100 га могут прийти к арендатору и добиться выполнения условий договора аренды, охраны плодородия и т.п.

Соответственно, я думаю, со временем земельные банки,  которые раньше набирались за счет всех земель – оформленных, не оформленных, они будут постепенно сокращаться, и будет улучшаться их качество. Сельхозпроизводителям придется оформлять официально договора, придется учитывать мнение собственников земли, придется соблюдать экологические нормы, придется повышать арендную плату. В основном у нас сельхозпроизводители так и останутся на правах аренды. Фермеры, крупные агрохолдинги не горят желанием где-то искать деньги и покупать эту землю. Для них права аренды – нормальная форма оформления пользования землей. Возможно, как раз наши граждане Украины, которые не могут отнести деньги в банковскую систему, потому что банки у нас последнее время часто исчезают.  Вскоре в Украине может появиться много людей, которые начнут покупать по 100 га, сдавать в аренду и создавать личные «пенсионные фонды». Для нормальных сельхозпроизводителей это будет даже лучше, чем сейчас. Вместо 2-3 десятков разрозненных собственников паев, получат одного собственника, с которым проще иметь дело, проще оформлять землю, проще рассчитываться.

Пару слов по процедуре проведения электронных аукционов — Земельный кодекс в действующей редакции предусматривает проведение очных торгов. Т.е. это собрание в зале, лицитатор с молоточком, определенное время. Конечно, в XXI веке, в том числе, в условиях пандемии, карантинов, проводить очные торги – не слишком хорошая затея. Поэтому перевод проведения аукциона в электронную форму напрашивается сам по себе. Уже довольно давно проводятся электронные торги по земле на «ProZorro.Продажі» и СЕТАМ. Проект №2195 –  в принципе, легализует эту практики. 

Нужно напомнить, что у нас на аукционах, если речь ведется о государственных сельскохозяйственных землях, то продаются не права собственности на землю, а продаются права аренды. Участники аукционов торгуются не за цену земли, а за процент арендной платы, которая будет взиматься за пользование участком. Лично я вижу только плюсы от принятия этого законопроекта. Думаю, что можно было бы сохранить механизм и возможность проведения очных торгов. Достаточно много землеустроительных компаний заключили договоры на проведение таких очных торгов, потратили деньги на подготовку документации, начали процесс привлечения покупателей,  а сейчас все должно остановиться. Тем не менее, считаю, что аукционы вообще и электронные аукционы в частности — хороший механизм для определения цены, увеличения поступлений в бюджет и сокращения коррупции.

Есть, безусловно, и социальный аспект.  Можно ожидать, протестов, если они будут оплачены,  и этим будут заниматься определенные политические группы, которые хотят получить какие-то политические дивиденды. В принципе, на сегодня, то, о чем мы говорим, это чисто экономические  механизмы, которые не предполагают существенных переделов собственности, существенных рисков для экономики, социальной политики. 

У нас нет предпосылок, чтобы рынок земли, особенно на первом этапе, был активным, в него вливались большие деньги. Скорее всего, он у нас будет очень вялым. Еще раз хочу подчеркнуть, что он уже сейчас есть, уже сегодня продаются и покупаются земли, в том числе, сельскохозяйственные, которые не находятся под действием моратория, никаких негативных эффектов мы не наблюдаем.

Понятное дело, если кто-то захочет разыграть эту карту, захочет поднять Земельный вопрос снова в политическую сферу, конечно, можно ожидать у нас  и социальных возмущений, и проведение демонстраций.

Земельная реформа в Украине, действительно,  идет с 1991 года и идет, действительно, уже  30 лет. Нельзя сказать, что Земельная реформа только сейчас пошла. Земельное законодательство Украины развивается. Оно у нас очень даже неплохое, даже по сравнению с развитыми странами, такими, как Германия, США, страны Восточной Европы. Законодательство неплохое. Есть проблемы с правовым нигилизмом и с нарушениями  законодательства, фактическое отсутствие   неотвратимости наказания за нарушение законодательства, с нашей специфической судебной системой, которая не всегда правильно работает, и она не является образцом для подражания.

В целом, Украина постепенно идет к нормальному рынку земли, прозрачным отношениям. Сегодня у нас беспрецедентный уровень открытости, мы можем зайти в кадастр, увидеть собственников земли, арендаторов, увидеть нормативную оценку.  У нас договор о купле-продажи можно оформить в течение 3-4 часов и выйти от нотариуса собственником земли.  В Германии такого нет, в США нет Единого земельного кадастра, в каждом Штате свое законодательство.  Но в США, Германии, ЕС есть общая правовая система, есть неотвратимость наказания, есть соблюдение законов. К сожалению, у нас при всей неплохой структуре нашего Земельного законодательства, у нас есть проблемы именно социальные, социально-экономические. Правовая система, система защиты прав собственности хромает.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here