На внеочередном заседании ВР в ночь с 30 на 31 марта нардепы поддержали законопроект № 2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  За  отмену моратория, который действовал с 2001 года, проголосовали  «Слуга народа», «Европейская солидарность», «Голос» и группа «Доверие». Всего «за»  —  259 парламентариев, против — 24, воздержались — 3, не голосовали — 29.

Принятие «земельного закона»  — условие увеличения кредитной программы МВФ. Во время заседания фракции «Слуга народа», 27 марта,  Владимир Зеленский сообщил, что Украина договорилась с МВФ об увеличении программы до 10 млрд долларов. Президент отметил, что без получения помощи от международных партнеров стране грозит падение экономики и дефолт.

Основные проблемы, вокруг которых схлестнулись сторонники и противники запуска рынка земли в Украине – это объемы земли в одни руки и перечень потенциальных покупателей. Изначально земельный проект разрешал  доступ к украинским черноземам иностранцев (они могли быть учредителями украинских компаний), а земельный банк, разрешенный к концентрации в одних руках, составлял 200 тысяч гектаров.

Новый вариант закона отменяет многие  спорные нормы земельного закона. Главными нововведениями стали: отсрочка открытия рынка оборота сельскохозяйственной земли до лета 2021 года,  до 2024 года землю могут покупать только физические лица и не более 100 гектар «в одни руки», с 1 января 2024 года покупать землю разрешат украинским юридическим лицам в концентрации не более 10 тыс. га.,  вопрос продажи земли иностранным физлицам  будет решаться на референдуме.

При этом, эксперты отмечают, что ограничения в «обновленном» законе якобы должны помочь на начальном этапе завладеть землей небольшим семейным фермерским хозяйствам. Юридические лица и иностранцы пока что не смогут покупать землю. Но это создает коррупционные риски. Землю могут  покупать на подставных лиц. Владельцев паев могут принуждать к сдаче участков в аренду, а не продаже. Фирмы могут оформлять землю на бездомных. Государственные и коммунальные земли также вряд ли останутся нетронутыми. Их продолжат «бесплатно приватизировать» через решения местных советов, используя коррупционные схемы. Также,  несмотря на все поправки,  против закона выступают многие аграрии. Они считают, что нельзя открывать рынок земли в момент глубокого экономического кризиса, когда стоимость любых активов резко уменьшается.

При этом, по информации СМИ, во вторник, 31 марта,  в ВР заблокировали подписание законопроекта о рынке земли. На сайте парламента были опубликованы два проекта постановлений №№2178-10-П — 2178-10-П1, авторами которых являются внефракционные депутаты. До рассмотрения этих постановлений подписание законопроекта №2178-10 заблокировано для главы парламента Дмитрия Разумкова и, соответственно, для президента Владимира Зеленского.

Что означает принятый Радой земельный закон и смогут ли его отменить комментируют Михаил Чаплыга, политический эксперт и Андрей Кошиль, президент Ассоциации «Земельный союз Украины»

чаплыга фотоМихаил Чаплыга, политический эксперт

Я считаю, что сейчас речь идет о банальном шантаже и контрассигнации. Обратите внимание, что закон о земле проголосован, при этом оппозиция сыграла красивую роль в борьбе, но не особо и навредила процессу принятия, в то же время, получив для себя дивиденды. Власть же получила то, что и хотела – проголосованный закон. Но далее спикер парламента объявляет, что следующее заседание парламента состоится не раньше конца апреля, а это означает, что до конца апреля во втором чтении не может быть принят «антиколомойский закон»  – это второе требование МВФ после принятия закона о земле.

Следующий ход – внефракционный нардеп Антон Поляков, очень быстро подает на рассмотрение проект постановления об отмене решения парламента относительно принятия закона о рынке земли, которое так же быстро (!) успевают зарегистрировать. При регистрации в парламенте таких постановлений, председатель Верховной Рады не имеет права подписать и передать на подпись президенту закон, пока проект постановления не будет рассмотрен на заседании парламента и отклонен. Таким образом, по сути, этого закона еще нет.

Возвращаясь к заявлению спикера о том, что раньше конца апреля заседаний Верховной Рады не будет, можно отметить, что вся ситуация поставлена на паузу и теперь все ждут, поступят ли деньги от МВФ или нет и если поступят, то в каком объеме. Теперь «мяч» находится на поле МВФ и внешних игроков, а действующая власть находится в ожидании поступления транша. Если деньги не поступают или поступают не в обещанном объеме, то далее события в парламенте могут быть непрогнозируемыми. Например, нардепы могут проголосовать за постановление Полякова, поскольку во время принятия закона о земле было отмечено очень много регламентных нарушений. И вообще, какой смысл принимать этот закон в таком виде, если он может быть отменен в Конституционном суде. Также и закон о банках во втором чтении может быть не проголосован.

Соответственно, МВФ тоже понимает, что имеет место шантаж. Сложно сказать, что будет дальше. Если речь идет о земельном законе,  то он интересен нашим власть имущим разных политических цветов, потому что земельные лоббисты есть практически во всех фракциях. При этом оппозиция сыграла свою роль, показав, что они против принятия закона, а власть хотела проголосовать за этот закон. В результате, каждый из игроков сыграл свою роль, а латифундисты получили то, что и хотели.

Отмечу, что самом законе заложен коррупционный интерес. Его суть заключается в том, что нам под видом победы обещают, что государственные земли не будут подлежать продажи. Но при этом они могут быть распаеваны, и тут возникает вопрос, кто и как их поделит. Это означает, что олигархи или земельные латифундисты получают возможность через своих людей после местных выборов, получив, по сути, Украину в феодальное управление – правильным образом распаевать государственные земли на студентов, бомжей, уехавших. Это как когда-то в Киеве —  землю в центре города —  раздавали на студентов, точно так же и здесь. Это первая схема.

Есть и вторая, когда латифундисты, владеющие уже землей, нанимают работников на свои земли, а это те, кто давал им свои паи. Или можно поступить по-другому, оформив паи на тысячу своих работников – по 100 га на каждого, после чего эти работники фиктивно получают кредиты в банках. Кредиты не возвращают, земля уходит банку, после чего банк продает землю этому же латифундисту.

Кроме того, в этом законе есть статья, которая гласит, что арендатор имеет преимущество при выкупе земли. Другими словами, если латифундист является арендатором, он имеет преимущественное право на выкуп земли.

Также нужно отметить, что сейчас идет формирование новой коалиции, в которую войдут фракции «Слуга народа», «Европейская солидарность» и «Голос», и она была вполне ожидаемой. И то, что интересно, даже без «Голоса» или без «Европейской солидарности» можно было обойтись. За рынок земли было отдано 259 голосов. По сути, мы можем констатировать распад большинства  — 254 голоса и установление новой коалиции, которую я назвал «Солидарный Голос Слуг» – коалиция из 259 голосов.

Необходимо подчеркнуть, что в парламенте мы уже видим четкую границу не между цветами фракций. Граница прошла между теми, кто работает на внешних игроков, кто им продал Украину, и теми, кто делает ставку на внутренних игроков – кто представляет внутренний интерес. «ОПЗЖ», «Батькивщина» – это 100% тех, кто работает на субъектность и делает ставку на внутренний интерес. А «Слуга народа», «Солидарность» и «Голос» делают ставку на внешних игроков. При этом, «болото» депутатских групп, которые поддержали эту коалицию – это по большому счету игра Арсена Авакова, который как субъект примкнул к этому всему.

Напомню, Андрей Портнов писал, что этот альянс – своеобразная  гарантия и оправдательный приговор для Петра Порошенко. При этом, Порошенко – это тот, кто открыл двери транснационалам в Украину, это тот, кто привел в правительство Ульяну Супрун, допустил к власти Оксану Маркарову, Александра Данилюка, Айвараса Абромавичуса, Валерию Гонтареву. Для них Порошенко является «отцом-основателем» внешнего управления Украиной. Я считаю, у Порошенко есть определенная информация, и в нужный для него момент, он может рассказать, что его «заставили» внешние игроки продать Украину. А чтобы это не открылось, он этим шантажирует Запад. В свою очередь Запад шантажировал действующего президента тем, что никому такой скандал не нужен. Поэтому и получилась такая коалиция. Подчеркну, сегодня видна четкая граница между теми, кто за субъектность, и теми, кто за внешнее управление.

Все будет зависеть от того, поступят деньги или нет, и будут ли соблюдены внутренние договоренности о том, как эти деньги будут распределяться. Отмечу, что через министерство здравоохранения будет реализовываться схема, которую Порошенко реализовал  в Минобороне. То есть, у Порошенко было все для армии, для фронта, поэтому весь бюджет списывали туда. А теперь происходит то же самое, только «армию» нужно заменить «коронавирусом». Соответственно, ключевым становится МОЗ.

Отмечу, что борьба шла за то,  кто будет делить поток денег от МВФ. Большая часть внешних денег, полученных от доноров, должна поступить напрямую в бюджет. А  кто сидит на откате НДС и на освоении бюджетных средств, те и будут делить этот поток. Соответственно, так и распределены интересы всех игроков, которые хотят принять участие в дележе внешних денег – либо через Минфин и НДС, либо через МОЗ. Обратите внимание, что, невзирая на то, что новый министр здравоохранения продекларировал приверженность продолжения курса Супрун, за него проголосовала ОПЗЖ. Почему? Очевидно, депутаты ОПЗЖ также хотят  видеть  себя в освоении этих средств.

Вероятность отмены закона через Конституционный суд невелика. На продаже земли сошлись интересы местной аграрной олигархии, Банковой и западных структур. Но если обращение в Конституционный суд подавать грамотно, то основания для отмены этого закона есть. Но есть ли политическая воля для этого – это другой вопрос. И сможет ли это сделать этот состав Конституционного суда – не знаю. Мировой экономический кризис обещает быть долгим и глубоким. Украина еще не раз обратится за кредитами, и зарубежным кредиторам можно будет выставлять одно условие за другим. И можно будет «отредактировать»  закон так, как это нужно Западу.

Кошиль АндрейАндрей Кошиль, президент Ассоциации «Земельный союз Украины»

Отмечу сразу, что окончательный  текста закона пока не опубликован, и сам  закон пока не подписан.  Я полагаю,  что нынешняя редакция закона – это политический компромисс между разными силами и довольно мягкий,  консервативный старт рынка земли. В целом, определенность, что мораторий будет снят – можно приветствовать. По новому закону  предполагается, что рынок стартует не в текущем  году, а с 1 июля следующего.

Что касается самого формата рынка, то с 1 июля следующего года  предполагается, что покупателями земли должны быть граждане Украины и имеют право  купить до 100 га земли. Хотя и говорят, что это можно использовать в виде «схем», но ни один серьезный бизнес, ни один крупный покупатель земли не захочет покупать ее на подставных людей, поскольку это рискованно. Соответственно, земельные участки могут быть  куплены гражданами Украины, я считаю, что это неплохо. Это может поспособствовать созданию мелких и средних сельскохозяйственных предприятий, стартапов,  различных хозяйств. Таких людей достаточно много, кто хотел бы создать такие предприятия,  и отсутствие рынка земли не давало сделать это законно. Первое время они не будут конкурировать с юридическими лицами.

Что касается возможности в будущем продажи земли иностранцам после проведения референдума, я думаю, ее практически не существует. Очень малая вероятность того, что на референдуме граждане Украины проголосуют за продажу земли иностранцам. Соответственно, приобретать еще в теории смогут юридические лица, но до этого времени, я думаю, будет понятен рынок земли, сам его формат, цены. Если будут какие-то неприятные явления, парламент может в любой момент проголосовать за сохранения рынка вот в таком формате – 100 га в одни руки или, наоборот, еще ужесточить этот формат. Так что я думаю, что рисков здесь не так уж и много.

На самом деле рынок земли существует. То, что не покупается напрямую, не попадает под действия моратория. Этот рынок уже есть, земли покупаются и продаются. Просто появляется еще одна юридическая возможность и это позитивно.

Для рынка земли Украины проблемой является то, что каждое поле представляет  из себя несколько десятков разрозненных паев, их достаточно тяжело обрабатывать даже в условиях аренды. Тяжело найти собственников и с ними договориться об аренде, подписать договора, внести участки в кадастр. Возможно, появятся мелкие фермеры, предприниматели, которые будут организовывать бизнес и займутся консолидацией этих полей, поиском собственников, оформлением документов.

Формат «100 га земли» предполагает, что это будет не выращивание зерновых — на таких площадях их выращивать экономически не выгодно. Скорее это будут многолетние органические, нишевые культуры, овощи или животноводство. Такой агробизнес более доходный, более маржинальный, он может обеспечить высокую занятость людей. Я считаю, это не плохой вариант.

Договариваться о продаже наделов нужно будет с арендатором, а не владельцем надела. В чем смысл этой нормы? Если собственник хочет продавать свою землю, то, в первую очередь, он должен предложить выкупить арендатору по той цене, по которой они намериваются продать. Если арендатор отказывается, собственик может продать третьему лицу.  Это позволяет более уверенно чувствовать себя существующим агропредприятиям и фермерам. Соответственно, если будет выше цена, которую не готов заплатить собственник агропредприятия, то владелец земли может продать ее  кому-то еще. То, что агропредприятие сможет передавать право очередного выкупа – в этом я ничего страшного не вижу — все равно  собственник продаст тому, кто даст больше цену.

Теперь о моратории на покупку государственных земель.  У нас порядка 10,5 млн га государственных земель и по ним мораторий не отменяется. Я напомню, что и сейчас эти земли передаются в пользование только через проведение аукционов. Участники аукционов покупают право аренды, т. е. в процессе торгов определяется,  кто из участников даст большую арендную  ставку. То, что у государства останется сельскохозяйственная земля, на мой взгляд, неплохо. Это позволит государству выступать крупным аграрным игроком, влиять на цены на агропродукцию,  зарабатывать на этой земле – передавать ее через аукционы кому-то в аренду. Возможно, что в условиях кризиса и нестабильности такой резерв безопасности должен быть, в том числе, и для обеспечения продовольственной безопасности населения страны.

Тот формат рынка, за который проголосовали депутаты,  позволяет утверждать, что  использование земель через аренду – останется преимущественным. Предположу, что после вступления в силу нового закона у нас долго ничего кардинально меняться не будет. Сельхозпредприятия и фермеры, в основном,  будут использовать землю на правах аренды, а многие покупатели-физлица ее не будут использовать самостоятельно, а будут оставлять в аренде у тех же сельхозпроизводителей,  ежегодно получая плату и надеясь на дальнейший рост цены. По сути, вложения в землю могу стать альтернативой хранению денег в банках.

Крупные и средние компании, агрохолдинги  и сейчас на 95% используют арендованную землю. А  оставшиеся  5% приобретаются  в собственность под закладку садов, теплиц и ягодников, это те наделы, которые не находятся под действием моратория. Ведь у нас есть немало  сельхозземель, которые давным-давно можно легально продавать,  покупать, дарить, вносить в уставные фонды предприятий и т.п. Это земли для ведения «особистого селянського господарства — ОСГ», для ведения фермерского и подсобного хозяйств, садоводства и некоторых других целевых назначений. Кстати говоря, участки, которые бесплатно выделяются государством гражданам входят в число таких земель и участвуют в рыночном обороте без особенных проблем.

На мой взгляд, государство сделало попытку упорядочить и вывести в легальную плоскость неофициальный рынок, который существует уже около 20 лет. И с принятием закона кардинальных изменений не произойдет. Интерес к украинской земле сильно преувеличен. Кроме качества черноземов для покупателя важны экономическая и социальная ситуация в стране, работающие суды и правовая система, развитая инфраструктура и низкий уровень коррупции, а эти мы похвастаться, увы, не можем. Кроме того, на сегодня покупка даже минимального массива в 100 гектаров очень сложная задача — ведь это 20-25 собственников земли (средний пай составляет 4,2 га), часть из которых уехали в другие города или за границу, умерли, а наследники не оформили наследство или просят за свой пай 20, 50 а кто-то и 100 тысяч долларов. Рассказы «экспертов»  о том, что люди продадут свою землю за бесценок —  не соответствуют действительности. Возможно, часть собственников пойдут на низкую цену, а другая часть выставить заоблачную и договориться с ними будет тяжело.

Не будем забывать, что на руках у населения достаточно много денег. Они были изъяты из банковской системы в период краха множества банков. По разным оценкам от 7 до 20 млрд долларов находится на руках у населения. Пока их вкладывать особо не во что. Фондовый рынок в Украине не сформировался. В банки нести деньги люди опасаются. Я считаю, что совсем неплохо, если эти деньги вытянут из-под матраца и купят на них земли.  Граждане  начнут как-то обрабатывать ее  или сдавать в аренду – и это неплохо. Рассчитывать на кредитование государства в условиях начинающегося мирового кризиса, думаю, бесполезно. Я считаю, бюджет Украины и так еле будет сводить концы с концами и будет много потрясений. Поэтому логично гражданам рассчитывать самим на себя. К слову, фермерам, которые получили землю в постоянное пользование, дали возможность выкупа с рассрочкой в 10 лет по нормативной оценке, которая примерно  составляет 28 тыс. грн (или 1000 долларов) за 1 га.

Теперь о цене на землю.  Наша ассоциация «Земельный союз Украины»  совместно с оценочной компанией «УВЕКОН» и НУБИП готовит проект расчета  индекса цен предложений за землю. УВЕКОН собирает все доступные в интернете объявления о продаже земли с начала 2018 года, Земельный союз Украины занимаемся обработкой данных. На выходе будут цифры о ценовых ожидания собственников паев с учетом регионов, площади участков и других факторов.  Так что мы постоянно отслеживаем ситуацию. Кроме того, сопровождаем сделки по аудиту и продаже сельскохозяйственных предприятий, земель не под действием моратория. И если брать запросы собственников паев, то там цены на продажу высокие и могут доходить до 20 и выше тысяч долларов за 1 гектар. Понятное дело, что бизнес может предложить тысячу или полторы тысячи долларов за гектар. Вопрос в том, кто за эти деньги будет готов продать землю?

Если мы говорим о землях в собственности, они торговались в пределах 2-5 тысяч долларов за гектар в зависимости от общей площади массива, качества земель, инфраструктуры и других факторов. За последние два-три  года практически все нормальные консолидированные массивы земли площадью от 10 до 100 га были с рынка выкуплены. Остались буквально несколько десятков таких объектов на весь рынок и то —  или проблемные или по завышенной цене. В то же время права краткосрочной семилетней аренды в областях с хорошей почвой могли стоить 1-1,5 тысячи долларов за гектар. Вы приобретаете только право аренды на семь лет и уже платите за него 1,5 тыс долларов за гектар. Плюс, каждый год вы платите арендную плату и налоги на эту арендную плату, а через семь  лет еще нужно будет уговорить собственника продлить аренду.

При этом, с учетом экономического кризиса,  я не уверен, что этот рынок будет оживленным в ближайшие годы. Думаю, ситуация практически не поменяется. Право аренды у нас останется приоритетным правом. Покупок сельскохозяйственных земель будет немного из-за того, что технически тяжело сформировать целостные массивы. Хочется верить, что появляется какая-то определенность, и появится больше фермеров, стартапов в аграрной сфере и немного оживится этот рынок. Плюс, появится какая-то рыночная цена, публичная статистика сделок.

Цены будет формировать рынок. Законом предусмотрена минимальная цена не ниже нормативной оценки, которая около 28 тыс.грн. за гектар, но большого количества сделок по такой низкой цене, думаю не будет.  Хотя есть вероятность, что в официальных договорах будет фигурировать эта цифра, а большую часть суммы покупатели могут платить наличными,  чтобы избежать налогов и требования об обязательном расчете в безналичной форме с подтверждением происхождения средств.  А что касается оценки, то нам нужно будет от нормативной (не рыночной) переходить к массовой оценке, которая базируется на статистике сделок, как делается в большинстве развитых стран.

Я напомню, что земля – это не акции завода, где вы просто набираете какие-то абстрактные права. Земля – это конкретные участки с конкретными границами. Если вы в поле, в котором 20 участков,  выкупили два участка, то вы их не сможете обрабатывать. Нужно договариваться, по крайней мере, с половиной собственников. И то, даже если вы с половиной договорились, а они находятся в так называемой «шахматке», то как вы будете обрабатывать это поле? Поэтому выкупить, а еще и дешево выкупить – это часто невыполнимая задача. Вы вряд ли найдете собственников даже 50%  этого поля и тем более, договоритесь выкупить землю по какой-то невысокой цене. На практике это встречается с такими техническими трудностями, начиная от поиска собственников и заканчивая оформлением участков, устранения накладок и т.д. , что реализовать такие проекты крайне сложно. Даже собрать 50 га сложно, не говоря уже о сотне.

Я думаю, значительно больше поводов для волнений даст  общеэкономическая ситуация в мире,  при этом я даже не беру в учет коронавирус. Коронавирус – это проблема  не на долгий период. А вот мировой экономический кризис —  это действительно повод для серьезных размышлений. С другой стороны, почувствовав ветер перемен,  лучше не прятаться, а строить ветряные мельницы.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here