В Украине рынок земли всегда был вопросом больше политическим,  нежели  экономическим. В настоящее время  дискурс о рынке земли давно сведен до дилеммы: открывать или не открывать рынок, отмечают специалисты АПК.  Хотя правильно было бы искать ответы на иные вопросы: как добиться экономической и финансовой синергии от легального рынка земли, связанного  с другими ключевыми элементами рынка капитала.

Также необходимо идентифицировать риски земельной реформы и определить возможные пути их минимизации. При  введении любых, критически важных шагов  необходимо отработать алгоритм, который минимизирует человеческий фактор и, соответственно, коррупционные риски, указывают эксперты. Открытие рынка земли — не исключение.

Мораторий разрешает собственнику пая сдавать его в аренду или передавать по наследству, но запрещает официально продавать земельный участок либо передавать пай в залог. Из-за действия моратория владельцы земельных паев не могут свободно распоряжаться ими — единственным способом передачи земли в пользование другим лицам является договор аренды. Между тем, постоянное продление моратория Европейский суд признал нарушающим права человека.

Фонд «Украинская политика»  продолжает публиковать статьи о реформе  рынка земли. Сергей Биленко, эксперт проекта ЕС «Поддержка внедрения сельскохозяйственной и продовольственной политики»  делится своим мнением о намерении новой власти  открыть рынок земли.

Сергей Биленко, эксперт проекта ЕС «Поддержка внедрения сельскохозяйственной и продовольственной политики»

биленко фотоРынок земель сельскохозяйственного назначения существует в Украине достаточно давно. Корпоративные права на предприятиях, которым принадлежит право аренды земли, продаются свободно, рынок сформировался, на рынке земли сформированы цены – достаточно фиксированные цены. Есть право эмфитевзиса, количество договоров, которого удваивается каждый год. Есть также определенный процент сделок по продаже прав собственности на подмораторную землю через наследство. Но, в основном рынок действует путем продажи корпоративных прав и  эмфитевзиса. Поэтому, сейчас речь идет не о том, чтобы открыть рынок сельскохозяйственных земель, а лишь о том, чтобы придать этому рынку человеческое лицо.

Данный вопрос уже давно перезрел. Нельзя вечно запрещать собственнику распоряжаться своим имуществом.

Рассуждая о необходимости сохранения моратория, многие политика указывают на несовершенство законодательной базы, которая регулирует процедуру купли-продажи земли и необходимости разработки закона об обороте земель сельхозназначения. Однако, все процедуры по урегулированию продажи сельхозземель давным-давно урегулированы Земельным кодексом. У нас достаточная законодательная база, чтобы запустить рынок земли. А прописанная в этом же кодексе необходимость принятия отдельного закона обороте земель – абсолютно искусственное понятие. Я был в свое время свидетелем того, как в Земельном кодексе появилась эта строчка. Она была придумана просто для того, чтобы каким-то образом обосновать очередное перенесение даты снятия моратория.

Последние два или даже три созыва парламент не делал ничего для решения тех проблем, которые являются необходимыми для запуска сельскохозяйственных земель в оборот. Все политические силы, исходя из популистических соображений, уходили от решения этого вопроса, а на самом деле – уходили от ответственности. Никому не хотелось объяснять на выборах избирателям, зачем именно они проголосовали за снятие моратория. В результате, мы имеем ситуацию, когда и в политикуме, и в обществе сформировалась извращенная точка зрения относительно того, что мораторий – это правильно, и совсем неплохо было бы, чтобы он был вечным. У нас появились политические партии, которые пропагандируют вечный запрет на продажу сельхозземель – это, например,  «Радикальная партия». Похожая риторика исходит от «Батьківщини» и других политсил. Были даже инициативы по внесению изменений в Конституцию, относительно того, что продажа сельхозземель запрещена навеки.

Я считаю, что это абсолютно ненормальные вещи. Рынок земли был, есть и будет. Если есть спрос, всегда будет предложение. Просто если будут какие-то запретительные нормы в законе, сделки будут происходить не прозрачно, а в тени. У бизнеса достаточно квалифицированных кадров, которые найдут соответствующие юридические технологии, как находят их сегодня. Если есть объективная потребность рынка, она всегда будет реализована, какое бы законодательство государство не принимало. Поэтому, лучше это вывести в легальную плоскость и все-таки запустить легальные сделки купли-продажи.

Другое дело, что, снимая мораторий, нужно понимать, как это отразится не только на аграрном секторе экономики, но и на других сферах жизни общества.

Особенно это касается развития сельской местности. Нужно понимать последствия свободного рынка земли для 30% населения Украины, которые сегодня живут в сельской местности. Сейчас большинство из них имеют земельные паи и получают за них арендную плату, причем не только деньгами, но товарами и услугами. И это каким-то образом (особенно это касается людей пенсионного возраста), пускай искусственно, но держит их в сельской местности. Будет ли человек жить в селе, если у него не будет земли, или уедет в райцентр? Как рынок сельскохозяйственных земель отразится на темпах урбанизации?

Сейчас, для того, чтобы получить подписи собственников земельных паев на договоре аренды земли, агрокомпании вынуждены вкладывать хоть какие-то деньги в сельскую инфраструктуру. Будут ли они это делать, когда земля перейдет в собственность агрокомпаний?

Все эти вопросы государство обязано изучить и внедрить комплекс экономических мер, которые позволят минимизировать возможные негативные последствия снятия моратория. Нужно сделать так, чтобы количество людей, которые продолжают жить в селах, не уменьшалось катастрофически. А для этого, в первую очередь, необходимы механизмы  насыщения сельской местности, местных бюджетов финансами. Также необходимо стимулировать создание и функционирование мелких фермерских хозяйств, перерабатывающих предприятий, сферы услуг, а также объектов инфраструктуры, как средств обеспечения занятости на селе.

Вопросы функционирования рынка сельскохозяйственных земель должны рассматриваться в комплексе с вопросами экономики и развития территорий.

Если говорить о «бразильском сценарии», когда земля оказалась в руках латифундистов – это невозможно в краткосрочной перспективе. Слишком много сельскохозяйственной земли выйдет на рынок. Освоить это быстро нереально. Но, если мы говорим о временном отрезке в несколько десятков лет, то там многое может измениться.

Конечно, многое будет также зависеть от того, будут ли допущены к рынку, прямо или опосредованно, нерезиденты. Финансовых ресурсов в международных корпорациях несоизмеримо больше, чем в Украине. Те нормы Земельного кодекса, которые существуют сейчас, реальных препятствий для получения контроля нерезидентами над землями сельскохозяйственного назначения не содержат, нужно просто создать несколько фирм-«прокладок», вследствие чего юридическое лицо – покупатель земли будет гражданином Украины,  но бенефициаром останется нерезидент. Если будет поставлен железный заслон для нерезидентов, то это один сценарий, потому что будет меньше иностранного капитала, что серьезно отразится на рынке. Если будет иностранный капитал допущен, тогда коэффициенты продажи будут выше. Вообще, если говорить об оценке участия иностранцев в рынке сельхозземель, то я бы не драматизировал этот вопрос, как любят это делать у нас. Главное, не тот, кто является собственником земли, главное, чтобы он занимался на этом участке реальной хозяйственной деятельностью. А самое главное — чтобы таких собственников было много, так как максимальный риск либеральной модели рынка земель – концентрация большого количества земель сельхозназначения в руках нескольких крупных корпораций. Это принесет негативные последствия для сельской местности. Поэтому, обеспечение максимальной конкуренции между покупателями является чрезвычайно важной задачей.

Что касается сторонников и противников  открытия рынка земли среди аграрных компаний в Украине, то тут ситуация неоднородная. Конечно, для аграрного сектора экономики снятие моратория будет стрессом. Как стрессом являются все глобальные процессы в экономике. Первые несколько лет будут происходить сложные процессы.

Конечно, будет рейдерство. И не только потому, что у нас недостаточно урегулированы различные процедуры, а потому что, повторюсь, слишком много продукта зайдет на рынок. А когда есть много продукта, непременно присутствуют и теневые моменты. Криминал участвует на любом рынке. И чем больше рынок, тем больше криминала. Но постепенно и государство, и бизнес отработают эффективные методы защиты от тех же рейдеров, и, со временем, это явление будет уменьшаться.

Основная проблема для аграриев, на мой взгляд, будет связана с тем, что им нужно будет в ограниченные сроки взять неизвестно откуда огромное количество денег, чтобы выкупить хотя бы часть своего земельного банка. Купить, даже не исходя из того, что им действительно нужна эта собственность, а хотя бы для того, чтобы ее не купили конкуренты, чтобы не дробились поля. Ведь достаточно выкупить несколько участков в середине поля, чтобы если не парализовать, то сделать очень сложным процесс использования всего массива.

Для тех холдингов, акции которых обращаются на западных биржах, и которые имеют возможность кредитования под небольшие проценты – они переживут период приспосабливания к новым условиям рынка более комфортно.

А вот, что касается мелкого и среднего бизнеса, ситуация будет разной. Но, все равно, разговоры о том, что свободный рынок земли убьет эти сегменты – неправда. И средние предприятия, и даже многие небольшие фермерские хозяйства уже накопили достаточный «жирок». Сейчас не период кризиса, сейчас не 2008 год, цены на сельхозпродукцию растут. Поэтому, я считаю, что многие аграрии лукавят, говоря о катастрофических для них последствиях снятия моратория. Тем не менее, что касается малого бизнеса, очень целесообразной была бы финансовая поддержка со стороны государства.

Но, все равно, очень многие аграрии заинтересованы в том, чтобы купить землю, поскольку постоянное перезаключение договоров аренды – это постоянное взаимодействие с конкурентами. Сейчас конкуренция за аренду гигантская. Если полтора десятка лет тому назад были специальные указы президентов Кучмы и Ющенко относительно того, что цена  минимальной аренды должна быть 1,5% — 3% от нормативной оценки земли, то сейчас – 10% уже норма. И это не предел. Арендная плата растет. Поэтому, многие были бы заинтересованы в том, чтобы раз и навсегда разрешить для себя эту проблему.

Плюс ко всему, собственность на землю дает возможность кредитования, потому что сейчас нормального ликвидного залога в аграрном секторе нет. Предметом такого залога выступает сельскохозяйственная техника, корпоративные права, т.е. это объекты не очень большой ликвидности. А более ликвидного объекта, чем недвижимость, не существует. Думаю, если рынок действительно будет открыт, то это будет механизмом получения более низких кредитных процентных ставок, т.к. для банков земля – очень серьезный актив.

Существенным позитивом снятия моратория является также возможность консолидации земель, потому что сейчас каждое поле – это десятки отдельных земельных участков, каждый из которых имеет отдельного собственника. Те массивы, которые арендуются агрофирмами сейчас, юридически представляют собою мозаику разрозненных участков, которые совсем не обязательно связаны общими границами. А после снятия моратория путем купли-продажи, обмена можно будет консолидировать реальные массивы земель. И такие массивы земель станут еще более ликвидным объектом залога.

Многие говорят о том, что рынок земель нельзя вводить до того момента, пока все сельскохозяйственные земли не будут проинвентаризированы, так как далеко не все земельные участки присутствуют в Государственном земельном кадастре и в Реестре прав на недвижимость. Конечно, инвентаризация нужна, но ее отсутствие не может быть основанием для очередного продления моратория. Введение рынка само по себе стимулирует введение данных и в кадастр, и в реестр, потому что собственник будет заинтересован в защите своих прав.

Что касается «скупки украинских земель за бесценок», я не очень верю в эти сказки. Конечно, будут такие договора. Иногда и квартиры продают за копейки. Но это будет очень небольшой процент от общего количества сделок.

Стоимость земли всегда определяется рынком. Традиционно считается, что земли с лучшими почвами стоят дороже, но не всегда. Стоимость определяется рынком, количеством претендентов на этот земельный участок. Это зависит от многих факторов: от логистики, от тех цен, которые сложились на местности, от конкуренции. Есть случаи, когда рыночная стоимость «бедного» и «богатого» участка одинаковы.

Сейчас можно говорить о том, что цена за гектар земли на первом этапе введения рынка будет приблизительно от $1,5 тысячи до $3-5 тысяч. На первых этапах цена не будет слишком высокой, слишком много ее хлынет на рынок. Но, в дальнейшем эта стоимость будет расти. Плюс ко всему, далеко не все собственники готовы продать землю. Есть разные расчеты. Практически каждое аграрное предприятие, как большое, так и среднее, периодически проводит опросы среди своих арендодателей, кто готов продать землю. Полученная информация свидетельствует о том, что на сегодня продать готовы от 15% до 20% собственников. Землю готовы продать те, у кого нет наследников, пенсионеры, или те, кто давно не живет в сельской местности. Поэтому, думаю, что еще долгое время основой хозяйствования на земли в АПК будет аренда.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here