Рынок земли: мифы, популизм, цены и экономика

Лидер президентской партии «Слуга народа» Дмитрий Разумков заявил, что для того, чтобы обезопасить Украину от рисков, которые могут возникнуть с продажей иностранцам украинской земли, нужно сначала принять законодательную базу, которая защитит интересы всех —  от граждан-собственников до внешних или внутренних инвесторов. 

Рынок земли, на который  почти 20 лет действовал мораторий на продажу, уже через год должен стать открытым. В Украине насчитывается почти семь миллионов владельцев паев. И, как обещает партия власти,  уже в следующем году они смогут их продать. Как это повлияет на экономику всей страны? Сколько реально владельцы  смогут получить за свои паи?  

Фонд «Украинская политика»  продолжает  публиковать статьи,  которые касаются открытия рынка земли. Андрей Мартын, доктор экономических наук, старший проектный менеджер по земельной реформе Офиса реформ Кабинета Министров Украины делится своим мнением о намерении властей открыть рынок земли.

Андрей Мартын, доктор экономических наук, старший проектный менеджер по земельной реформе Офиса реформ Кабинета Министров Украины 

На президентских и парламентских выборах в Украине, прошедших в 2019 году, сторонники продления моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель потерпели поражение, а новая политическая реальность страны – лояльное  президенту однопартийное большинство в парламенте – позволяет достаточно быстро либерализировать рынок сельскохозяйственных земель, что, скорее всего, произойдет уже до конца года.

МВФ, как и многие другие иностранные доноры, уже на протяжении многих лет указывает Украине на необходимости открытия рынка сельскохозяйственных земель, ведь это одна из реформ прогресса,  которой нет уже на протяжении десятилетий. Земельная реформа длительное время была заморожена на полдороге:  приватизацию провели, но вот распоряжаться земельными участками владельцам запретили, а с точки зрения иностранных партнеров, это откровенный абсурд, когда Украина не позволяет собственным гражданам распоряжаться их частной собственностью – землей. Для сторонников рыночных ценностей и экономических свобод – это ненормальное явление, когда граждане лишены возможности распоряжаться их личным имуществом. Поэтому во всех рекомендациях, меморандумах, пакетах реформ, которые предлагают провести в нашей стране, земельная реформа обязательно присутствует.

Для новой украинской власти сейчас готовится новый пакет сотрудничества с международными финансовыми организациями – и земельная реформа обязательно будет одним из ключевых условий в этом пакете. Ранее власть обычно «прикрывалась» несговорчивостью парламента, в котором отсутствовал консенсус о будущем оборота сельскохозяйственных земель. Сейчас же, однопартийное большинство в парламенте и полная гармония во взаимоотношениях ветвей власти позволит проводить любые реформаторские инициативы.

Также нужно понимать, что рынок сельскохозяйственных земель в Украине де-факто имеется, хоть и не слишком масштабный. Ведь есть земли подмораторные и не подмораторные. Подмораторными являются земли сельхозназначения государственной и коммунальной собственности, а также 27 млн. гектаров паевых земель, которые были выданы работникам бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионерам из их числа. Эта земли сегодня благодаря мораторию является, по сути, неликвидными активами.

Всего в Украине каждый год проходит около 200 тысяч сделок только с земельными участками, но понятно, что сельскохозяйственные земли тут представлены преимущественно земельными участками для личного крестьянского хозяйства и садоводства, на которые не распространяется мораторий. Земли товарного сельхозпроизводства пребывают вне рынка, а собственники могут лишь передавать их в пользование.

Если же говорить о стоимости сельхозземель, то она зависит, в первую очередь, от того дохода, который земля может приносить его собственнику. Представьте, что у вас есть возможность положить некую сумму в банк и получать на нее проценты. Приобретение земли – это некий аналог вклада в банк, который приносит ежегодную прибыль. Если такой прибыли много, значит и «вклад» большой.

Объективная стоимость сельхозземель, которые будут использоваться только для сельхозпроизводства, сегодня варьируется в диапазоне $800-1500 за гектар. Еще раз подчеркну – это не те земли, которые находятся возле больших городов, и в перспективе будут застроены. Такая стоимость земли обусловлена теми доходами, которые приносит агробизнес в Украине. У большинства сельхозкомпаний в Украине операционный доход на гектар составляет $250-400. Это тот доход, на который будут ориентироваться потенциальные покупатели, если они захотят приобрести земельный участок. Платить десятки тысяч долларов за гектар в Украине никто не будет, ведь подобные инвестиции не будут оправданы доходом, который эта земля принесет покупателю.

Сравнивать стоимость земли в Украине со стоимостью земли в Польше или других европейских странах некорректно, поскольку в ЕС действует Общая сельскохозяйственная политика, предусматривающая значительной бюджетное дотирование фермеров, а также весьма низкие процентные ставки в банках. Поэтому это и обуславливает очень высокую стоимость земель.

Необходимо подчеркнуть, что у многих украинских владельцев паевых участков, достаточно завышенные ценовые ожидания в отношении возможной стоимости принадлежащей им земли. Многие наслушались, что в Европе земля стоит десятки тысяч евро, а значит и в Украине цена будет такой же. На самом же деле это не так. Стоимость земель прямо зависит от состояния экономики и доходности агробизнеса. Пока она невысока и нет такого уровня дотаций, как в ЕС, стоимость земли будет сравнительно небольшой.

Когда президент в своих выступлениях перед иностранными аудиториями рассказывает об открытии рынка земли, это делается для привлечения инвесторов. Ведь открытие рынка земель должно серьезно повысить инвестиционную привлекательность агробизнеса.

Сегодня в сельском хозяйстве превалируют арендные земельные отношения, поэтому агробизнес не хочет инвестировать деньги в какие-либо долгосрочные проекты, связанные с производством или переработкой сельхозпродукции с высокой добавочной стоимостью, т.е. мы производим зерно, подсолнечник, которые можно быстро экспортировать и продать. Это связано с тем, что земля как основной производственный актив агробизнеса пребывает в аренде, средний срок которой в Украине составляет чуть более 8 лет. Если кто-то захочет заложить сад, то ему необходимо 25 лет, а восемь лет – это мало. Если кто-то захочет вложить большие деньги в строительство мелиоративной системы, то это не те инвестиции, от которых спокойно можно отказаться через восемь лет из-за окончания срока аренды. Никто не будет строить животноводческие комплексы на арендованной земле.

Если Украина хочет привлекать долгосрочные инвестиции в сельское хозяйство, то необходимо обязательно предоставить инвесторам возможность приобретать землю в собственность. С этой точки зрения заявления президента об открытии рынка сельхозземель – очень своевременные и правильные. Либерализация рынка земель в Украине – это один из ключевых шагов, который позволит повысить инвестиционную привлекательность сельского хозяйства.

Также необходимо понимать, что если на место нынешних арендодателей, которыми являются бывшие работники колхозов и их наследники, просто придут новые собственники, которые тоже будут сдавать ее в аренду, то лучше от этого сельскому хозяйству не станет. Принципиальная же задача земельной реформы – чтобы собственниками земли стали те, кто на ней будет непосредственно работать. Тогда можно будет привлекать финансирование под залог этой земли, а земля станет активом для развития.

Конечно, существуют как сторонники, так и противники открытия рынка земель. Противники, как правило, не имеют отношения ни к экономике, ни к сельскому хозяйству, а оперируют в основном эмоциями. По их мнению, если в Украине запустится рынок земли, то это значит, что иностранцы и олигархи скупят всю землю. В украинском обществе за последние десятилетие сформировалось слишком много стереотипов и фобий на этот счет. Население Украины —  преимущественно городские жители и многие из них совершенно искренне верят, что земля – это последнее, что осталось в государственной собственности, а снятие моратория – это полная распродажа украинских земель. Население не понимает, что земля уже находится в частной собственности, приватизация уже давно закончилась, просто-напросто собственникам запрещено ею распоряжаться. И конечно политики-популисты много лет подряд «эксплуатировали» эти стереотипы и страхи. Сама же тема либерализации земельных отношений в последние десятилетия приобрела признаки политической токсичности, никто из политиков не горел желанием ею заниматься и даже обсуждать. Главные аргументы сторонников моратория относятся к эмоциональной сфере: «земля и душа – не продается», «не дадим продать последнее, что осталось», но это все игра.

Сторонники снятия моратория на продажу земли, к которым отношу себя я, утверждают, что весь смысл моратория – это нарушение имущественных прав собственников земли в Украине. И это подтвердил в прошлом году Европейский суд по правам человека, установивший, что существующий в Украине мораторий – прямое нарушение Конвенции о защите прав человека и основоположных свободах. По моему мнению, Украина должна дать имущественную свободу собственникам земельных участков, а уже они сами должны решать, что им делать со своей землей.

Законное право приобретать землю сельхозназначения в Украине, позволит активизировать инвестиционную активность в агробизнесе и начать реализовывать долгосрочные проекты в сельском хозяйстве. Мораторий, который существует в Украине более 18 лет, уже давно продемонстрировал свою неэффективность – запрет на распоряжение имуществом не делает украинцев богаче.

Стоит акцентировать, что вмешательство судебной системы в вопросы рынка земель необходимо лишь в тех случаях, когда есть межевые проблемы, споры с соседями. Продать земельный участок в Украине можно только тогда, когда он зарегистрирован в Государственном земельном кадастре, когда на него зарегистрировано право собственности в электронном Государственном реестре вещных прав. Поэтому потребность в судебной системе у собственников возникает в весьма немногих случаях, а каких-то массовых захватов земли  в Украине, в принципе, нет. Рейдерство, о котором часто говорят, преимущественно является манипулированием с правами аренды. Тут злоупотребления вполне возможны, поскольку договора аренды в Украине не подлежат нотариальному удостоверению, поэтому тут возможны подделки и мошеннических схемы, но это скорее риски арендаторов, а не собственников участков. Любые же сделки с земельными участками как объектами недвижимого имущества проводятся только в нотариальном порядке.

Также мы должны понимать, что гипотетические уголовные преступления с захватом прав на землю должны иметь экономическую оправданность. Например, преступнику выгодно украсть квартиру в Киеве. А если земельный средний участок земельного пая сельхозназначения – 4 гектара со стоимостью примерно $1000 за гектар, то получится ли за эту выгоду «коррумпировать» нотариуса, правоохранителей, банк? Вряд ли. Обычные паевые участки не настолько дорогие, чтобы ради них аферисты организовывали какие-то сложные схемы. Сделка с землей проводится по стандартной процедуре отчуждения недвижимости – это нотариальная сделка, проведение денег только в безналичной форме, финансовый мониторинг. Поэтому люди, которые жалуются на слабость судебной системы, по всей видимости, в никогда не продавали недвижимость в Украине и знают многие нюансы сделок, предотвращающие риски.

Я скептически отношусь к возможности реализации в Украине «бразильского сценария», когда после запуска рынка в течение короткого времени земля оказалась бы в руках ограниченного круга землевладельцев — ответ кроется в украинской системе землевладения. В Украине основная часть сельскохозяйственных земель была поделена на мелкие паевые участки, средним размером около 4 гектаров. Каждое поле в нашей стране – это шахматная доска, на которой много отдельных маленьких участков. Даже если откроется рынок для этих земель, а 10-15% собственников земельных участков захотят их продать, то и в этом случае никто не сможет купить все поле или даже его большую часть. В первые годы, рынок земель в Украине будет не очень активен – покупатели будут приобретать небольшие земельные наделы в разных местах, а потом еще долго договариваться с другими собственниками, чтобы сформировать более крупные массивы. Поэтому организовать «латифундию» в Украине не получится, у нас другие условия землевладения. И чтобы пришел иностранный инвестор и сразу купил тут тысячу гектаров частной земли одним массивом – это невозможно, так как ему придется лет 10 собирать эти земли, договариваясь с сотнями разных собственников, пытаясь сделать пригодный для обработки большой массив. Поэтому,  даже после запуска рынка земель у нас много лет будут превалировать арендные отношения, когда будут меняться собственники земли, но будет оставаться основной арендатор, использовавший целое поле.

По моему мнению, главные выгодоприобретатели от открытия рынка земель – это семь миллионов граждан Украины, которые сегодня являются собственниками паевых земельных участков сельскохозяйственного назначения. С момента запуска рынка сельхозземель, их недвижимость станет ликвидной и они смогут распорядиться своим имуществом – продать или самим заниматься агробизнесом. 

Для агробизнеса же  первые годы рынок земель будет немного неприятен, поскольку за доступ к земельным ресурсам придется больше платить. Ведь, с точки зрения доступа к земельным ресурсам, сейчас агробизнес в Украине во многом работает в тепличных условиях. Ему не нужно покупать основные производственные активы, а достаточно выплачивать небольшую арендную плату и получать доступ к достаточно большим массивам земли. Сейчас агробизнесу придется думать, как приобретать землю в собственность. Те виды агробизнеса, которые ориентированы на производство продукции с высокой добавочной стоимостью – животноводство, овощеводство, садоводство, виноделие, получат возможность для более надежных инвестиций, и это будет стимулировать их развитие. Многие компании на юге Украины хотели бы инвестировать в мелиорацию земель, а если они станут собственниками земель, это позволить строить и развивать соответствующую инфраструктуру. Крупным агрохолдингам рынок земли не нужен, они прекрасно работают в условиях аренды, у них только возникнут дополнительные затраты. Но и они должны научиться использовать те возможности, которые им дает рынок земель. А страшилки насчет открытия рынка земель чаще всего рассказывают те люди, которые не являются ни собственниками участков, ни предпринимателями: страна слушала их два десятилетия и, наверное, уже хватит.