Президент Владимир Зеленский,  выступая на украинско-турецком бизнес-форуме 8 августа  заявил,  что земельная реформа в Украине будет проведена до конца 2019 года, чтобы уже в 2020 году дать старт полноценной купле-продаже  украинских черноземов. 

На открытии рынка земли  давно настаивает МВФ. Об этом зимой 2019 года, на XV ежегодной инвестиционной конференции, прошедшей  в Киеве, заявил постоянный представитель МВФ в Украине Йоста Люнгман. «Среди того, что следует сделать, — сосредоточиться на земельной реформе, чтобы можно было покупать землю сельхозназначения. Также следует сосредоточиться на приватизации сектора госпредприятий, чтобы частный сектор мог зайти и сделать соответствующий вклад в этот сектор», — сказал Люнгман.

Украинским властям в последние годы с трудом удавалось находить аргументы для продления моратория. Но реформу всегда тормозил парламент: большинство законопроектов об обороте земли сельхозназначения  «умерли»  в стенах Верховной Рады. Сейчас ситуация иная: в новой Раде у Зеленского будет большинство, поэтому прохождение земельного законопроекта вполне возможно, причем – уже в самое ближайшее время, полагают эксперты.  Создать законодательную базу и утвердить все механизмы для рынка земли депутаты должны до конца года. Тогда рынок земли заработает уже в августе 2020.

Но открывать рынок земли надо разумно, полагает большинство специалистов.  Сначала необходима масштабная инвентаризация, ведь за годы моратория немало земли просто захватили. Кроме того, государство должно позаботиться о том, чтобы купить землю могли те, кто на ней работает – фермеры и крестьяне. Необходимо также ввести антимонопольные меры и обеспечить доступное кредитование, так считают эксперты рынка.

Фонд «Украинская политика»  намеревается опубликовать несколько материалов, которые касаются данной проблемы. Андрей Кошиль, президент Ассоциации «Земельный союз Украины» делится своим мнением о намерении властей открыть рынок земли. 

Кошиль АндрейАндрей Кошиль, президент Ассоциации «Земельный союз Украины» 

Земельная реформа в Украине, на самом деле,  началась в 1991 году, поэтому говорить о том, что она будет проведена только сейчас не совсем точно. Ей в этом году праздновать совершеннолетие и конца процессу не видно. За этот период действовало три земельных кодекса. Только форм актов на землю было около десятка, а потом они —  эти акты —  были отменены. В 2001 году был введен и потом 8 раз продлевался  мораторий на продажу сельхозземли, система учета в 2013 году была разделена на две части — на земельный кадастр и реестр прав.  И с принятием нового закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», о котором говорит президент – на этом этапе реформа земли точно не закончится. Скорее всего, следующей целью будет разработка и принятие нового Земельного кодекса, который соберет и унифицирует очень обширную и противоречивую законодательную базу.

 А сегодня, несмотря на бытующее мнение, что рынка земли у нас нет —  землю продают и покупают достаточно активно.  В Украине многие наделы не попадают под действие моратория, в том числе, и сельхозземли с целевыми назначениями для ведения личного крестьянского хозяйства (ОСГ), фермерского и подсобного хозяйства, коллективного и индивидуального садоводства.  Я не говорю уже о землях под застройку, коммерцию, промышленность, рекреацию и т. п. Они легально продаются, покупаются, дарятся, вносятся в уставный фонд и находятся в полном экономическом обращении.

Что касается земли, которая формально находится под действием моратория, то она тоже находится в обороте. Покупка корпоративных прав предприятий (ООО) с заключенными договорами аренды паевой земли — стандартная схема, по которой формируются как крупные агрохолдинги, так и средние агропредприятия и даже расширяются фермерские хозяйства. Этот  путь совершенно легальный, но в дополнение, бизнес за почти два десятилетия наработал множество законных, полузаконных и полукриминальных путей обхода моратория. К спорным, можно, например,  отнести обмен неравноценными участками, когда пай площадью 5 га обменивался на 1 сотку под застройку в каком-то глухом селе —  и так скупались сотни гектаров. Кстати, такой «фокус»  стал невозможен с начала текущего года в связи с вступлением в силу очередного закона. А вот эмфитевзис (это договор, похожий на аренду, который позволяет выращивать сельхозпродукцию на чужой земле) сейчас является легальным инструментом, который дает даже больше прав, чем обыкновенная купля-продажа. Например, эмфитевзис можно продать иностранной компании, а вот продать право собственности на сельхозземлю иностранцу прямо запрещено Земельным кодексом. Также эмфитевзис не обязательно заверять нотариально, а можно подписать буквально на крыльце сельского дома. С 1 января 2019 года эмфитевзис можно заключать на максимальный срок —  50 лет, а до этого срок не был ограничен законом,  встречались случаи на 150 лет и даже на 600. Так что при желании легально  оформить покупку сельскохозяйственной земли можно и сегодня.

По словам президента об открытии рынка, скорей всего, есть намерения  в необходимости введения цивилизованных правил игры и контроля со стороны государства. В Украине противниками отмены моратория являются в большой степени бенефициары  от его существования. Для примера – это часть фермеров, которых в Украине формально насчитывается примерно 45 тысяч, а реально работающих – около 30 тысяч. Они привыкли жить в условиях моратория с дешевой арендой и не хотели бы, чтобы у собственников была альтернатива в виде продажи участка. Но если сравнить количество фермеров с количеством собственников паевой земли, которых около 7 млн, то их меньше одного процента.  То же самое можно сказать и о крупных агрохолдингах, которые обрабатывают сотни тысяч гектар  земли, при этом платят достаточно умеренные деньги, причем после сбора урожая. Т.е. они собирают урожай, продают его и расплачиваются деньгами от прибыли с собственниками земли. Для них ситуация с мораторием более комфортна, чем наличие рынка земли, поскольку при рынке земли могут появиться реальные хозяева, которые не захотят сдавать эту землю в аренду, а захотят вести на ней свой бизнес. Агрохолдинги захватывают все больше земли для выращивания зерновых культур,  слабо заботятся о сохранении плодородия арендованных земель,  экспортируют сырьевую продукцию за границу, где и оседает основная прибыль от их деятельности.

В то же время для среднего и мелкого предпринимательства выгодно право собственности на землю. Это связано с закладкой многолетних насаждений, строительство теплиц, оросительных систем – все это требует длительного планирования. А на арендованной земле никто не хочет такие объекты строить. Именно в связи с мораторием на продажу земли сегодня мы имеем перекос в сторону растениеводства, минимальной обработки сельхозпродукции и экспорта за границу зерновых, что является косвенным экспортом пресной воды и плодородия наших земель. В земли не вносятся органические удобрения. У нас  слабо развито животноводство, садоводство — это прямые последствия моратория на продажу земли.

Также на сегодня не только качество чернозема играет роль, а количество и прогнозируемость осадков, поэтому много сельхозпредприятий уходят с Юга страны и идут в Полесскую зону. Ведь не будет толку от качественной земли, если вовремя не было осадков и посевы могут засохнуть. 

 

Есть мнения у ряда экспертов,  что в Украине существуют  риски «бразильского сценария», когда после открытия земельного  рынка  в течение ряда лет земля оказалась в руках десятка латифундистов. Но я бы не согласился с таким мнением исходя из 15-летнего опыта работы Земельного союза Украины. На сегодня в Украине уже есть рынок земли, в том числе, и сельскохозяйственной. Купить землю в Украине можно, но парадокс и своеобразный предохранитель от скупки тот факт, что собственники земли не готовы ее продавать дешево. А еще у нас вся поля разбиты на мелкие кусочки, в среднем по 4 га на одного  пайщика. Для ведения нормального фермерского хозяйства минимально необходимо хотя бы  10-20 га земли в одном массиве, а если говорить о растениеводстве, то это минимум 50-200 га. Соответственно, нужно найти десятки людей, владеющих этими землями, некоторые из которых уже умерли, а наследники не вступили в наследство, часть этих людей выехало за границу, многие не хотят продавать дешево землю. Для агробизнеса имеет ценность целостный массив – сформированное поле без вкраплений чужой собственности. Сформировать это поле, объединить эти участки, договориться с их собственниками – это вопрос, который на сегодня не имеет простого решения. Поэтому если даже отменить  сегодня без ограничений мораторий, то массовой скупки земли не получится из-за этих факторов.

Если говорить о ценах на землю, то на этот вопрос ответа нет. Мы (Земельный  союз Украины) проводили исследование, опросили около 100 тысяч посетителей нашего сайта  по поводу того, хотят они продать землю или нет, и за какую цену. За среднюю цену 1 га мораторной земли  владельцы  выставили  более 20 тысяч долларов. Это сопоставимо с дорогими землями Польши, Румынии. Это ближе к ценам,  по которым  продаются земли в странах Восточной Европы. Поэтому, с одной стороны, преувеличено желание быстро продать  землю, с другой —  цена, которая сложится, зависит от многих факторов.

Цены на землю зависят от спроса, от общей экономической ситуации в стране, будет ли кредитование под залог земельных участков. Это целый набор факторов, которые могут каким-то образом моделировать цену. На сегодня могу сказать, то, что хотят собственники за их землю, далеко не совпадает с тем, что готовы платить даже спекулянты. Разница между ценой предложения и ценой спроса – в несколько раз. Поэтому, массовая скупка, на наш взгляд, в ближайшее время просто невозможна. 

Для того, чтобы получить высокую доходность, которую хотят спекулянты или те же сельхозпроизводители, цена на землю должна начинаться от 1 тысячи долларов и заканчиваться где-то 2-2.5 тысячи долларов за га земли. А люди хотят  продавать за 20 тысяч долларов  и более за 1 га. Это разница в разы. Поэтому доходность, которую хотят получить спекулянты – недостижима при тех ценах, которые хотят получить за землю собственники. 

 

Еще одна глобальная проблема: в Украине слабая защита собственности и не работающие суды –  это один из факторов, который не позволяет развиваться отечественному бизнесу и не способствует приходу  сюда иностранных инвесторов.  Что касается гарантий прав собственности, то у нас есть «нюансы»  с регистрацией прав. Недавно был ряд скандалов с перерегистрацией, рейдерскими захватами прав собственности – технически это несложно устранить, если удалить всех бенефициаров этих  проблем. У нас нет проблем, связанных с юридическим оформлением земли,  но есть проблемы в общеэкономической ситуации и в намерении/не намерении  власти придерживаться правил игры. 

Также есть опасение, что если государство будет активным игроком на земельном рынке, в частности, выкупать эту землю или давать льготные кредиты, то возникнет очередная коррупционная кормушка. Везде, где государство начинает раздавать дотации или в ручном режиме регулировать что-то, сразу возникает схема заработка. На мой взгляд, это должны быть экономические стимулы и предохранители, а не прямые дотации. 

В Украине нельзя рассчитывать всерьез на вливание из бюджета в эту сферу. Тут надо говорить о более понятных и прозрачных правилах игры и о том, что будет предоставлена возможность тем же фермерам, тем же предпринимателям самостоятельно работать, не рассчитывая на дотации государства. Как показал опыт последних лет, основными получателями дотаций являются самые крупные предприятия. 

Чтобы понять, кто будет покупать землю, если откроют рынок земли – иностранцы, местные бизнесмены, агрохолдинги  или спекулянты    необходимо знать, каким будет формат закона об обороте сельхозземель. Это один из двух ключевых вопросов – кто сможет покупать,  какие будут ограничения по площади при смене целевого назначения. Это вопрос политический, который должен  решить парламент. По опыту работы с инвесторами  не стоит ожидать массового притока иностранцев – на фоне наших судов и   раздробленности земельных массивов, которые физически очень  тяжело собрать. Украинские инвесторы тоже хотели бы вкладывать деньги  в землю, они хотят здесь жить, хотят развивать сельскую местность, но им, к сожалению, никто не дает это делать. 

Также добавлю, что при переходе прав собственности на землю – рейдерские захваты никак не связаны с мораторием. Если речь идет о противоправных действиях, точно так же можно пойти к регистратору прав и переписать землю с одного собственника на другого. И это никакого отношения не имеет к мораторию. Если будет нормально  работать судебная система и реестры – отобрать без согласия у  собственника  землю – невозможно, так же, как и  невозможно  убедить человека продать гектар  за небольшую сумму.  Люди хотят свой пай поменять на квартиру, на обучение за границей, на операции. 

Существует также мнение, что перед тем, как вводить рынок земли,  ее стоимость увеличат. Но это невозможно сделать. Везде есть экономическая целесообразность.  Инвестор, предприниматель  берет калькулятор и считает, сколько он может получить продукции с этого участка земли и за сколько он может ее продать. А кредиты в нашей стране  очень дорогие.  Поэтому украинский предприниматель, в сравнении с иностранным инвестором, проигрывает в возможности покупки земли. Мне кажется, что целесообразно было бы на первом этапе запуска рынка дать возможность покупать украинским гражданам и предприятиям, у которых учредитель является гражданин Украины.  

Также хочу отметить, что страх о введение рынка сельхозземель очень сильно преувеличен. Рынок земли уже есть, земля находится в обороте. Если бы кто-то очень хотел скупить, а кто-то хотел бы продать землю за бесценок, то эти процессы бы шли, их невозможно было бы остановить. Стоит посмотреть на  цены за землю, чтобы понять, это не тот случай, когда  кто-то будет бегать с мешками долларов, а кто-то будет подписывать договоры о «полной» распродаже  земли. 

За время независимости Украины мы наслушались столько разных сигналов о рынке земли,  видели немало заявленных «реформ», уже в восьмой раз был продлен мораторий. Сегодня  нужны какие-то реальные действия. Но… каждый год продлеваем мораторий, обещаем отменить мораторий, а потом все начинаем сначала.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here